近年東區「倒店潮」掀起一陣骨牌效應，至今仍有知名店家陸續宣布撤出，取而代之的是特賣會、夾娃娃機店，抑或是一張張的招租廣告。有房仲業者直言，隨著民眾消費型態改變，以及西門町、信義商圈的夾擊，東區正面臨行業換血的陣痛期，至於得熬多久，除了考驗房東心態外，恐怕跟大巨蛋何時完工也脫不了干係。
根據台北捷運公司統計資料，永慶房產集團業務總經理葉凌棋觀察指出，台北三大商圈的興衰其實與捷運站人潮有相當程度的呼應。
信義區把東區的人都吸走了...
「4年來，西門站每天平均增加2萬296人進出，市政府站增加1萬79人，台北101及世貿中心站增加1萬3165人，……但是在忠孝東路四段兩個重要的捷運站──忠孝復興、忠孝敦化──卻是雙雙衰退，分別少了6890人及5853人，人潮就是錢潮，沒有人就沒有錢，捷運站每日平均進出人次會是很好的參考值，整體來看，商圈移轉的現象已經相當明確。」
「東區的百貨只有SOGO，微風對東區的影響力又弱，所以那邊的模式一直是路線商業區延伸到巷內，是一個平面的商圈，……那當年，西門町沒落，人往東區走，信義計畫區又沒有一個集中成形的商業帶，所以它還可以撐著，現在信義計畫區起來了，把全部商業都集合在一起的時候，東區優勢自然就弱了。」葉凌棋說。
葉凌棋表示，現在去市府站、台北101站那邊，一下子一天就沒了嘛，不管吃喝玩樂，根本不會離開那個地方，所以也把東區的人吸走了。
西門町是國外觀光客
至於西門町，他強調與信義區的客群不同，「那裡是因為國際觀光客從一年300萬拉高到1000萬，他們來台灣會去哪裡──西門町，所以那裡是新的人進來，……簡單說，當年西門町的沒落是因為本地人消費行為移轉，如今再起則是因為外來觀光客導入，而不是原本的台灣人去消費，因為那裡有特色嘛，外國觀光客來台灣，不去西門町的機會不大。」
相較之下，東區更顯得暗淡無光，葉凌棋說：「現在的東區根本沒有特別可以吸引外國觀光客或本地人的地方，所以它兩邊的客群都不見了，只能往下走。所以，它其實正在面臨一個商圈改造、新行業入住的過程。」
東區面臨轉型
對此，他也觀察了近十年零售業的營業額變化，發現整體數字雖成長30.9％，但行業分布已大不相同，「其中有兩個行業特別突出，一個是百貨，一個是無店鋪零售，分別成長了46.5％和69.4％。
其中，網路購物可能侵蝕掉傳統購物很大一部分的交易量，但店面永遠有需求，只是未來實體店面會走向必須親身體驗的消費模式，所以，你會發現一樓店面大多會做餐廳，反而是賣那種定型化的產品，幾乎都被網路取代了。」
東區租金早晚下調，至少讓新行業付得起
「相較之下，百貨公司受到衝擊會比較小，因為它是複合式的，先匯集人流，再把人潮分散到裡面的各行各業去，它有車位，可及性又高，還可以同時滿足消費者不同體驗需求，這是一般街邊店面很難做到的事情，更是網路做不到的事，所以，我們可以看到百貨公司、購物中心都還在持續開分店，似乎沒有停下來的跡象，因為這種商業模式至今還具有相當的競爭力。」他補充。
被問起如何看待東區店面租金行情，葉凌棋直言「勢必下降」，主因是當地正從原本的老行業轉換成新行業，經過陣痛期，最終會有相當修正，「以前可以承受得起高租金的行業，今天沒辦法了，就要轉換行業，這時候店面就必須空租下來，去挑戰人類的期望，經過多次測試之後，房東也會慢慢接受事實，然後租金漸漸調降到新行業可以負擔的水準，到時候商圈還是會滿出來。」
「因為可及性的問題，人類最喜歡消費的地方，還是走路可以到的地方，畢竟去百貨、購物中心買東西，可能還要開車。……簡單說，現在就是一個轉換期，未來的租金一定要下調，必須是新行業負擔得起的，根本沒有選擇。」他解釋。
大巨蛋成為東區的救命稻草？
陣痛期要多久？對於專家而言，這恐怕也是一個難解的題。
葉凌棋強調，近兩年東區的慘況在過去前所未見，「以前忠孝東路上根本不可能看到有店面空租，大家要排隊的，私下都去拜訪好房東了，要等著接後面第二手、第三手，所以一有人離開，下一個馬上就補上去了，但是，只要有一個破口出現，一間店空在那邊半年、一年，然後兩間、三間、四間……就代表商圈移轉已經一段時間，現在才會那麼多間空在那。」
「你看，現在很多餐廳都進駐百貨公司或購物中心，雖然租金貴一點，不見得比東區便宜，但至少可以確保人流，他們只要專心把服務做好就可以了。……當最需要體驗的餐廳都不去街邊店，那就麻煩了，有個原因是，東區那邊的店面不是太大就是太小，三十年前認知的店面格局就這麼大，很多甚至是為銀行業量身打造的面積，現在他們都走了，一般商家也用不到，可是小店又太小，規模沒辦法負擔那裡的高額租金，只能慢慢整併，找出新模式。」他分析。
葉凌棋也指出，如今的夾娃娃機店盛行，其實就是時代背景下的產物，「為什麼東區會有娃娃機，因為它跟人家收場租的，店面大小通吃嘛，那都有時代背景的，否則哪有娃娃機生存的空間，不可能嘛，……是因為其他行業不進來，補不起來，那娃娃機說要來，也只好給了，不然，一般正常的房東都寧願租給穩定、有品牌的商家，也不願意租給娃娃機業者，都不得已啦。」
「或許，如果大巨蛋能早日完成，在商業帶動下，對東區的回升會有幫助，可是如果巨蛋一直躺在那邊的話，商圈要整個拉起來，跟商圈要完成轉換，恐怕還要很久時間。」他說。
