台灣房地產市場過去曾經歷「一放就亂，一管就死」的循環，也曾一路狂飆，成為社會問題的來源，居住正義到底何時實現？當前，面對各項人口及經濟議題時，相單位若能以更嚴謹的規劃及配套措施，解決房市問題，才能真正造福民眾，享有安居樂業的生活。
房地產一向是台灣人的重要理財項目，一般人更認為具有房產是社經地位的象徵，在刻板印象中，買不起房子就是社會輸家，房地產炒作更造成嚴重社會問題，因而引起居住正義的呼聲，過去多數台灣人都把這個現象解釋為深受「有土斯有財」的漢人文化影響，但是，台灣房地產過去長期上漲原因不只在文化習慣，還有其政策與歷史因素。
房地產的最根本推動力當然還是人口，台灣房地產成長的基本面動力，來自於日治時期約600萬人口，在戰後爆發性成長來到如今的2,300多萬人，成長將近4倍，加上經濟成長帶來對居住空間要求的提升，當然需要相對應的住宅需求。
師法日本，以土地政策擠出外銷產業資金
但是，台灣房地產的成長推力遠遠不止基本面，還有非常明顯的政策引導，戰後百廢待舉，需要取得外匯，才能整軍經武打造「復興基地」，因此學習日本，利用土地政策來擠出創建外銷產業所需的資金。
在政策上，以保護農業、糧食安全為藉口，將大量平原地帶的土地都劃為農地，使得剩下的建地相對稀少，讓房地產產生上漲驅力，墊高房價後，人民為了買房，只好勒緊褲帶儲蓄，人民的收入以存款的方式匯集在銀行，成為貸款給出口企業的資金來源，房地產又能成為抵押品，讓缺乏產業判斷能力的銀行界，能靠房地產抵押借貸給企業，為了買房拚命儲蓄，不得不「愛拚才會贏」的人民，則成為出口企業取之不竭的勞力來源。
日本規劃這套策略，原本是因應國家發展初期需要外匯，一旦取得足夠的外匯，總體政策就應該調整回貿易平衡，但是日本取得成功後，卻認為這是勝利方程式，加碼推動，結果造成反效果。
一般論點認為，美國強行推動「廣場協議」讓日圓升值，是日本企業衰敗的起因，不過諸多當年談判過程與內部政策解密資料顯示，日本企業其實早在「廣場協議」以前就已經陷入毛利不斷下滑的窘境，一方面因為經濟成長後日本人薪資提升，人事成本增加；一方面因為日本企業太過成功，攻占的市場已經飽和，進入高原期，很難再有大幅度成長。
大藏省打起「曲線救國」如意算盤：日本企業已經發展到不能再靠日圓蓄意貶值來持續成長的階段，下一個階段要靠研發來提升價值，以研發技術來更大幅度降低成本，以技術優勢抵銷人事費用的高漲與不可避免的匯率升值壓力，但是企業不賺錢，哪來研發費用？因此大藏省想借力使力，趁著美國要求日圓升值，發動資產泡沫，企業從資產大漲之中可以取得大量資金，作為研發經費的來源。
很不幸的，大藏省漏算了人性，當炒作資產比經營企業更容易賺錢，誰會把資產泡沫中的獲利拿來投資研發？大量企業反而把本來用在研發、甚至正常經營所需的資金，都投入追逐資產泡沫之中，等到大藏省發覺情況不妙，大力踩剎車，情況早已失控，最後日本企業、資產價格，都一同在泡沫崩潰中進入「迷失的20年」。
從日本的例子可知，房地產並非只與人口基本面相關，其實資金的籌碼面，與政府的政策面，對房價影響更顯著。
政策救市，未徹底打房使問題延續至今
台灣房地產自戰後經歷幾次循環，前幾次循環大體上都與經濟發展相符合，戰後房地產隨著經濟起飛而跟著上漲，到第一次石油危機引發嚴重通貨膨脹，房地產也隨之衝出第一波高點，但也立即因為政府全力控制通膨的各項政策而進入第一波大修正；隨著第一次石油危機結束，緊縮控制解除，反過來進行十大建設擴大內需，房地產也迎來第二波漲幅榮景，又在第二次石油危機中衝上高峰，也再度隨之因為政府控制通貨膨脹的緊縮措施而回落。
1980年代起，台灣也受到美國壓力要求新台幣升值，自此美元兌換新台幣匯率從1985年的一美元兌40元，一路走升至1992年的24元新台幣，台灣雖然不像日本有目的性的發動資產泡沫，但也體會到熱錢橫流的力量，股市從2,000點開始強攻到萬點，房地產也大幅飆漲，民間以鴻源為首的四大龐氏騙局「投資公司」大肆發展，吸金達千億規模，政府感覺通貨膨脹失控，於1989年鐵腕鎮壓，祭出金融緊縮措施，同時訂立《銀行法》掃蕩地下投資公司，造成炒作資金斷根，股價房價同步大跌。
這波緊縮過程，股市跌回2,485點，房價跌幅卻遠不及股市，因為跌到半路，政府就開始反轉政策救市，其主要因素，在於長期以來，政策上以房地產為銀行貸款的法寶，金融體系過度仰賴房地產抵押貸款，若房地產下跌過速，銀行會出現嚴重壞帳，演變成金融體系危機，結果投鼠忌器，不敢徹底打房，這樣的問題一直持續至今。
由於該跌的未跌，也就沒有回漲空間，加上台灣經濟成長進入成熟期，於是1990年代房地產呈現牛皮走勢，中間經歷台海飛彈危機、亞太金融風暴、本土金融風暴，以及第一次政黨輪替帶來的不確定性，分別有幾次盤整。直到2001年全球網路泡沫崩潰，大量採取寬鬆措施以緩和衝擊，再度造成熱錢橫流，大量湧入房地產市場炒作，美國如此，台灣也如此，2002年土增稅減半措施更加強化上漲力道，只因2003年SARS危機導致房地產暴跌，危機一過後，就如脫韁野馬，不可遏抑，拉出台灣房市最強的一波漲幅。
不婚不生，換購需求消失加重房產危機
在美國，炒作房地產泡沫終究造成了雷曼債危機，引起2008至2009年全球金融風暴，台灣也無法避免衝擊，房地產暫時修正，但隨著中國為了緩衝全球金融風暴的衝擊而大肆擴張通貨，據估計可能增發人民幣高達4成以上，中國熱錢橫流，到處向外流竄，在全球炒作紐約、多倫多、倫敦、雪梨等地房地產到天價，台灣同樣突然感受到更強大的一股熱錢湧入，原本已經高到一般上班族望之興嘆的房地產，尤其是台北都會區，遭炒作到完全與人民經濟力與購買力脫節的虛幻價格，台北也名列全球收入房價比最不合理的城市之一。
依照過去經驗，政府本來早該祭出緊縮措施，避免房價失控，但是台灣同時面臨產業疲軟，政府希望資金寬鬆，而金融產業界對於辨識中小企業經營能力與還款能力的產業專業缺乏，仍是仰賴抵押貸款；另一方面，金融業體質不佳，房貸餘額又在高檔，若是打房，擔憂造成金融體系嚴重壞帳，就在這樣投鼠忌器下，因循苟且，問題越滾越大，房貸餘額沒能緩緩縮減，還不斷增加，至2019年突破7兆元之譜。
台灣房地產市場如今面臨內憂外患，頭上頂著7兆元房貸餘額的達摩克利斯之劍，內有基本面危機：人口開始負成長。台灣自有住宅率約在85%左右，而老一輩世代的自有率更高，每年死亡的老年世代，留下遺產給買不起房的子孫，將抵銷相當的買房需求，而年輕夫婦過去往往先購買較小房屋，在生養小孩時第一次換屋，小孩長大後，空間不足，再換至更大房屋，現在年輕世代望房興嘆，只租不買，甚至於不婚不生，換購需求消失。
貿易戰起，資金回流潮須善加引導
然而，在資金面上，美中貿易衝突可說攪亂了一池春水。中國資金因應貿易衝突大舉撤離美國，讓紐約等地房地產大失血，中國的房市泡沫也在貿易衝突下危機四伏，但在中美兩大當事國以外，狀況則撲朔迷離，中國資金一方面撤離美國，一方面又想逃離中國，其出路是大量投入第三國。在泰國，美中貿易衝突後，因應大量中國企業為了迴避美國關稅，需要轉從泰國製造出貨，中國資金大量湧向工業房地產；在澳洲，中國資金炒作房地產的亂象好不容易在政府祭出眾多打壓措施下稍微平息，如今有可能因美中貿易衝突而死灰復燃。
台灣在美中貿易衝突之中，也正同樣面臨一波資金大回流潮，若是政府無力好好引導資金投入產業發展，原本已經漲至過高而陷入盤跌的房地產，短中期內可能因為大量資金回流而再度點燃，最終炒作過度，基本需求無力接手，終將崩跌，金融體系若未能降低房貸餘額，甚至還在炒作中繼續累積，屆時反而將釀成嚴重危機。
但危機也可以是轉機，若在這最後一波熱錢潮流中，金融體系能趁機減少房貸餘額燙手山芋，可拆除地雷引信，解除危機。資金熱潮平息後，房地產終將回歸平淡，但不代表房地產需求就此消失，在人口負成長的未來，房子將回歸為生活必需品，不再是金融投資工具，過去台灣人拚死命買房，買下好房子卻不住，而是租給別人，以房租支付房貸，自己住在最破爛的舊房子，等待房地產上漲倍數後脫手大賺一筆，這樣的畸形現象將不再。房地產將是會折舊而不是會增值，升值的唯一方式是予以更新，成為符合時代新需求的更佳建築。
金融業也必須對此做出因應，企業貸款方面，必須增強企業徵信與產業判斷能力，以企業經營健康程度與還款能力來判斷是否貸款，而非只能以資產抵押來決定貸款；在房地產業本身，金融業從過去製造不合理房價的幫兇，可轉變成為台灣人民與社會因應人口負成長時代的好幫手，例如，透過「以房養老」緩和長照資金需求問題，並能更有效率的釋放房地產物件到市場上，進行更新與改建，成為年輕夫婦所需要的新式建築。
需求孔亟，金融力量可著墨於老屋更新
事實上，台灣老舊房屋在實務上的確有迫切的更新需求，首要問題是安全，許多老舊瀕危建築物已經成為安全隱患，政府為此特別增訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》希望促進改善，但是除了基本的結構安全性問題以外，老舊房屋還有相當多其他問題。
譬如最基本的格局規劃，50年屋齡的老屋，格局的規劃設計上，停留在50年前的老舊觀念、舊社會家庭型態，與落伍的舊世代科技，和現代需求格格不入：小自內部格局概念老舊、大樓缺乏公共廢棄物處理場所、停車空間不足等等，大至缺乏電梯、消防安全設計上嚴重不足，以及缺乏現代生活所需，如網路線通道等等。
放眼未來，這些老舊房屋更成為進步的絆腳石，例如國家若要推動車輛全面電動化，大樓勢必要有相配合的電力設施，在供電容量上、電力安全，以及智慧管理上都要升級，才能因應電動車充電需求，老舊大樓可能根本無法安裝電動車充電樁，或是一充電就全大樓跳電。
因應全球節能減碳的風潮，新建築有許多強化隔熱以節省空調用電的設計，或搭配屋頂太陽能板與太陽能熱水裝置，再搭配電池儲能裝置取代傳統柴油發電機等等新式設備，舊建築都付之闕如，在炎夏時節，隔熱設計優良的建築物，與老舊建物相較，空調用電費可差到倍數，不僅對住戶是一大負擔，也是國家能源戰略上的缺口。
就社會需求面而言，中壯世代對居住空間的要求已經遠比過去提升，既然要耗費畢生心力才能買房，就很難屈就於老舊房屋落伍的設計與設備，因此產生另一層面的供需問題，除了台北市等房價超高地區以外，其實可選擇的可負擔餘屋尚多，但中壯世代不願選擇機能不足又缺乏未來性的中古屋，規劃較先進的新大樓，價格又仰之彌高，造成所謂買不起，不是純然價位上的買不起，而是買不到所要求的居住品質的物件。
過去房地產被當成金融籌碼，居住機能的重要性居次，未來房地產將回歸以居住為主要功能，機能性問題將特別凸顯，當前許多政治上的討論都集中在純粹的房價問題，忽略了品質的問題，因此也無法真正對症下藥，要徹底解決台灣當前房地產市場供給與需求發生錯置的現象，舊屋更新是必要的關鍵，也是金融力量可大力著墨之處。
台灣房地產市場的過去曾經經歷「一放就亂，一管就死」的循環，也經歷2002年以後的一路狂飆，成為社會問題的來源，也造就龐大房貸餘額危局，當內有人口開始負成長，外有美中貿易衝突的影響，如何駛過這段最關鍵的時間？政策面上該如何平衡？政府相關部會與管理單位、金融業界、房地產業，不能再因循苟且、各自為政，而是必須共同關注、緊密攜手，才能開創新時代的新局。
