今年9月，高雄市都發局與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，提供房貸年限最長40年、利率最低1.6％起，而方案推行之後，不少無殼蝸牛開始蠢蠢欲動；但40年房貸究竟是協助青年買房的解藥還是裹著糖衣的毒藥？房貸戶可得要仔細評估。
高雄市長韓國瑜日前宣布射出「金融三箭」，其中一箭就是「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，而根據專案內容指出，戶籍是高雄市民、首購住宅位在高雄市轄區者，可申請最長40年期的優利首購房貸，享有最低利率1.6％，寬限期最長長達5年，貸款成數最高可達8成。
40年房貸早已推行，但屋齡、年齡等限制嚴格
但其實，推行40年房貸的高雄銀行並非首例，早在7、8年之前，國內就有40年房貸的方案誕生。截至目前為止，包括合作金庫、星展、永豐、王道銀及高雄銀等五家銀行已提供40年房貸服務。
根據銀行業者透露，由於拉長貸款年限，會讓銀行貸款風險增加，因此雖然有承作40年房貸但卻「99％都沒有人使用」，原因就出在於核貸條件嚴格。
天時地利不動產總經理張欣民則觀察，通常銀行端會嚴格篩選申貸對象，包括申貸人是不是有穩定的薪資收入、房屋物件的屋齡、屋況、地段條件是不是夠好等條件視情況核貸；可是通常會希望用到40年房貸方案的族群，其本身可能較沒有穩固的薪資收入，加上房屋位置較屬於偏遠，也造成幾乎沒有銀行願意承作，等於是虛設。
一般而言，申辦40年房貸時銀行為了控管風險，部分銀行會規定貸款人年紀加上40年還款期限不能超過75歲，換句話說，貸款人的年齡上限是35歲；除此之外，銀行也會考量貸款人的財務能力以及擔保品的流動性的條件，因此通常收入較少或是負債偏高的人較難申請、又或是小套房及屋齡超過耐用年限的老房子，也是銀行較不接受的擔保品，因此並非人人都可以順利申貸。
40年房貸繳息比20年多了一倍，未來還得承受升息風險
除了重重的控管之外，利息負擔也讓房貸戶紛紛卻步。
若以高雄銀行提供的1.6％利率、寬限期5年、貸款額度500萬元，並以本息平均攤還來計算，40年房貸總利息就高達193萬元；但若是只貸款20年，其總利息則約103萬元。換句話說，光是40年的房貸總利息就比20年房貸所繳的總利息，多了將近一倍，等於貸款人狠狠被銀行扒了一層皮。
40年房貸的風險，還不僅止於此，萬一未來的低利房貸不再，40年房貸戶也必須得承受的「升息」風險期。
根據央行最新公布的9月5大銀行新增購屋貸款利率滑落至1.615％，來到歷史新低紀錄。但張欣民則提醒，不管是20年、30年甚至是40年房貸，目前幾乎皆採浮動利率，也就是說，若整體金融市場的利率未來趨勢往上走，每個月本息攤還金就會一路往上飆，這就是申貸人必須承擔的風險。
兩個前提下，適合申辦40年房貸
住商不動產的企研室經理徐佳馨則從兩個前提觀察，認為適合40年房貸的人，第一種不外乎是屬於短期持有、未來有換屋計畫，又或者是保證有能力可以提前還完房貸的人；另一種則是懂得投資理財的達人，能用以1.6％的房貸去做3～5％的投資，如此一來才能盡量免於升息風險以及利息多繳的壓力。
她指出，「QE之後是一個財務重分配的過程，當正利率進入負利率時代，誰最倒楣？就是錢放定存的人，但誰最獲益最多？就是跟銀行借錢的人，可是問題是，你把錢借出來有沒有辦法做個很『SMART』的運用，如果不能的話，那就真的不要搞了！」。
張欣民則指出，40年房貸總利息雖然比30年、20年來的多，但最大的好處是每月繳貸金額較低，能減輕年輕人購屋族壓力，提早跨入「有殼階級」，「基本上我是有條件的贊同這種房貸產品」。
但張欣民認為，前提是，申貸40年房貸的族群較適合房屋物件落在中南部低總價800萬以下、且申貸人本身必須衡量是否具有穩定的薪水收入能力，符合「三三原則」（自備三成頭期款、房貸不要超過薪水的三分之一）的情況。
他說，「通常申貸40年房貸的人都知道還款利息增加的道理，因此他更會讓自己快速還完房貸，也許20年就還完了…我覺得40年房貸是可以讓年輕人提早跨過購屋門檻的一種方式，可是不代表鼓勵大家，如果沒有自己衡量好就斷然去購屋，到時候還不起，真的是還到40年，那就真的是標準的屋奴了！」
