繼台北信義行政中心地上權案由南山人壽159.81億元得標，溢價率高達60％之後，位於捷運松江南京二、三號出口基地設定地上權案9日也正式開標，最終由元大人壽以53.3億元標得，溢價率29.9％，來到將近3成。
意外？僅有一封標單，元大人壽砸53.3億元標松江南京地上權
財政部國產署9日進行位於台北市中山區長安段三小段地號地上權標售，該案設定地上權期間為70年，權利金底價41億230萬元。最終頗為意外，僅吸引一封標單，由元大人壽以53.3億，約超出底價12.28億元得標。
松江南京地上權全案約1450坪、位於台北市松江路90巷及松江路108巷間，涵蓋兩大基地，面積分別為574.7坪、875.7坪，建蔽率為45％、65％，容積率則為225％與630％，而主要開發限制為兩基地皆不得作住宅使用。換句話說，未來若做為商辦使用，至少可蓋5層樓以上、甚至九層。
出席開標現場的元大人壽投資部副總經理王偉濤坦言，原本以為會有不少競爭者前來搶標，對於得標結果確實有點意外；至於價格部分，內部則預估該案投資報酬率應可超過3％，符合金管會保險局的2.345％最低收益率門檻。
但為什麼僅吸引一封標單？瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛則分析，由於該案兩基地皆為地上權，加上兩基地也無法作住宅使用，自然對於大型建商來說，較缺乏吸引力；再者，其北側基地也不得作容積移入，成本也降不下來，對於建商較無誘因，但對於中小型壽險來說，產品經營非常容易、招商風險低。
黃舒衛補充，該案位於捷運松山及新蘆線交匯處，有台北華爾街之稱的南京松江商圈中心，交通條件便利，商業機能成熟，目前周邊租金行情約每坪2500～2800元，無論作為高級商辦或旅館都易於得標者產品經營。只不過，這對於大型壽險業來說，「可能是小菜而已」。
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從地上權案嗅到商辦熱潮，最後一塊信義計畫區土地即將登場
事實上，目前台北市商辦租金的上漲動能明顯，趨勢依舊是呈現供不應求，因此也推升頂級辦公室租金成長的最大關鍵助力。
而觀察近幾年地上權標案的表現，隨著近幾年市況低迷、商辦市場表現平平，讓有意參與的投資方興趣缺缺，更重要的是，受到近幾年大幅調漲公告地價，加重地價稅、地租等持有稅成本，也直接衝擊到地上權標案，導致2016、2017年的大型地上權標案合計金額雙雙滑落至100億元以下，與2012、2013年全年指標案合計超過300億的規模，相差極大，因此地上權也曾一度被市場封為「票房毒藥」。
但隨著商辦市場活絡、公告地價上漲空間也逐漸趨緩，加上地上權地租採取「部分比率固定、部分比率浮動」機制，讓投資方的不確定因素降低。以今年來看，南山人壽就以159.81 億元的權利金搶下信義行政中心地上權案，已點燃了地上權的交易熱潮，加上9日剛開標的松江南京地上權案，合計指標地上權案已破200億元。
尤其，明年第一季更有「地王之王」之稱的世貿三館地上權標售案登場。黃舒衛分析，該案北臨市政府、南臨台北101；西側為國際觀光旅館、南側為百貨商圈，且面積為信義行政中心的2倍，產品可塑性更大，可以說是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地，預估「五大壽險業在這一場應該是不會缺席。」
