茂德機構2018年以國巨投資名義砸130億元買下頂新集團頂率的開發股權，取得味全三重新燕廠土地所有權及開發主導權。事隔一年，全案已向新北市遞件申請「工業區變住商區」，20日經由市府都審會審查，確定闖關成功。市場人士預料，若沒意外，未來將待內政部都委會核定通過，就能進行開發。
等待中央同意，該案將由工業地變更為特定專用區（一）及特定專用區（二），未來開發者可取回土地的可建地面積8980.7坪，容積率由原先的210％提升至651％，初步規劃12％為企業營運總部，88％作為住宅使用。
據了解，原先在今年初，茂德早將該基地規畫為「EBC東森電視商貿中心」廠辦大案，預估總銷金額高達450億元，但全案卻突然出現逆轉，擬從乙種工業區變更為住宅和商業區，因此正式向新北市政府提出申請變更。
工變住商，商仲業預估每坪可多賣10萬
一名商仲業者指出，以茂德三重案來看，區域廠辦新成屋單價約33～36萬元，但若改作住宅、商辦，預估行情可達44～50萬元左右。換句話說，改作住宅商辦，未來每坪至少可多賣10萬元以上。
而該計畫變更範圍包括新北市三重區中興段1291地號等8筆土地，土地面積合計約為1.71萬坪，參考鄰近工業區土地交易狀況，以每坪58.2萬元試算，土地成本約100.2億元，加上容積移轉成本約20.8億元、營建工程費用272.5億元及規劃建設13.6億元等相關經費加總後，預估開發總成本達458.4億元。
對此，商仲業者也推估，概抓茂德案未來可銷售樓地板面積約12萬坪左右，以該區單價行情約每坪50萬估算，預期全案總銷可達600億元，換句話說，利潤率約23.6％。他認為，「這麼大的規模開發案，利潤率可達2成已經很不錯了！」，預期這將是新北市總銷、坪數規模最大的開發案。
捐贈市府第二行政大樓，回饋也比「味全案」有誠意
只不過，新北市政府早在2014年已裁示不再受理且終止此一變更案，究竟茂德用了那些「奇招」能讓市府願意翻案同意，來解套已被「終止程序」的變更案？
據了解，新北市在近年的工業區變更皆要求必須有共公益性回饋，由於茂德機構願意回饋捐贈與興建特定專用區（二）作為市政府第二行政大樓，因此才讓市政府同意本案依照都市計畫法第27條辦理都市計畫變更。
除此之外，茂德也承諾將東森電視台進駐於此基地的商業區，帶動新北市媒體產業發展，預估投資金額191億元、營運期間平均每年大約可創造約60億元生產總額，且該案變更開發後每年約可挹注新北市3.5億的稅收。
而相較於過去的頂新味全案，此次的茂德案回饋項目也比較多，包括公共設施用地、可建築用地、開闢可建築用地、公益性設施等皆高於味全案。一名新北市城鄉局作業單位承辦人員也直說，「相較之下，這個案子有誠意多了。」
他強調，其實當時頂新所送的都市計畫變更案已在內政部都委會審議通過，只不過後來頂新集團爆發黑心油事件，市府認定該企業對於後續的變更回饋已沒有能力負擔，且當時資金也遭相關主管機關凍結。基於這些因素，新北市府才在2014年裁示不再受理、終止此變更案。
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侯友宜推「都更三箭」，茂德案將成為政績
而作為新北市的大家長侯友宜上任後也力推「都更三箭」政策，正好茂德案也符合「都更三箭」當中第一箭及二箭的優惠容積獎勵，包括新北市35個捷運站及火車站出入口一定範圍內建築，在一定條件下提供公益性設施，可申請最高50％增額容積；臨20公尺以上主要幹道旁都更案在捐贈公益性設施，可申請最高基準容積加給20％。此案成為新政策第一件符合一箭及二箭的個案。
尤其由申請人取回的特定專用區（一），原先變更後商業區基準容積率為330％；住宅區基準容積率為319％，而該案又申請「重要幹道沿線基準容積加給」酌予加給基準容積率比例10％、申請增額容積50％、公益性設施獎勵20％等，進而核算出開發容積率651％。
地產大亨躋身媒體大亨，張高祥藍綠通吃政商一把罩
新北市城鄉局表示，「這次的規劃就是把它未來可以適用的所有獎勵一併核算，等於說這個案子以後不能再適用任何的容積獎勵。」而之所以會這樣做的原因是，當申請人申請容積獎勵時，就得對等給予土地持份的回饋，假設未整合的話，該捐贈的樓地板就變得分散，此次將捐贈的樓地板一併整合，因此也促成新北市第二行政大樓的興建。
一名不具名的學者則認為，「雖然看起來是開發者霸氣捐了一棟行政大樓，但實際上容積獎勵也給的很高，所以（茂德）不但不吃虧，也能讓都委會委員沒有太大意見，使得變更案速度加快，而且社會形象也賺到，等於是面子、裡子、銀子全賺到了。」
這案子將成侯友宜任內重大政績之一，由此也可看出茂德張高祥從地產大亨躋身媒體大亨之後，挾著媒體優勢作出精準的政治投資，張高祥一出招，就讓中央內政部和新北市政府都買單，而且藍綠關係全都做到了。
