戴德梁行總經理顏炳立習慣替每一年的房市概況挑一首適合的主題曲。像是2013年《無言花》、2014年《可憐戀花再會吧》、2015年《悲情城市》、2016年《你著忍耐》、2017年《心事誰人知》、2018年《雨夜花》、2019年《港都戀歌》。而2020年新的一年，顏炳立則選了這首《春花夢露》。
顏炳立指出，「2020年只是『夢露』而已，不會是『夢雨水』。」這也延續了2019年第三季他當時所說的「春暖花開但不怒放」之論點，並定調，「未來4年市場只是盤整而已，不會好到哪裡去。」
土地爆3千億天量，蛋黃區難成交因「內褲布料賣西裝價」
戴德梁行2日舉辦「2019市場回顧與2020房地產市場展望」記者會。根據資料顯示，2019年全年商用不動產交易額為964億元，儘管遜於2018年，但依舊越過十年均線926億元，其中，台北市、桃園市、高雄市擠入百億俱樂部。而撐起商用不動產最大買盤則是來自於工業廠房以及辦公大樓，合計這兩項標的占總額的64％。
而2019年的最大亮點莫過於土地市場。根據戴德梁行統計，2019年全年土地交易一舉突破3000億大關來到3140億元，寫下台灣土地交易市場的空前紀錄，扣除掉233億的地上權案還有2907億，遠遠高過1497億的10年均量以及1575億的5年均量。其中，公部門的標售案扮演重要推手，成功標出1101億元的土地。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，2019年土地的主戰場還是住商土地，其中住商土地加地上權就已超過了2500億元，也顯示建商在過去兩三年已經將未來推案的能量儲備告一段落，下一個課題則是如何重新振作房市以及房價，「我們認為短期不太可能再創一個3000億，未來幾年應該是看不到。」
2020年辦公室再燃燒，南港成下一個「明珠」
顏炳立也觀察，2019年的土地成交大多來自於蛋白區，蛋黃區土地雖然有釋出市場，但價格很高，「內褲的布料賣西裝的價格」，使得很多建商無法青睞；因此也出現一個現象，地上權價格搶成所有權的價格。
「當地上權搶到所有權價格的話，那麼所有的所有權土地它不應該寂寞，但是要有人供應，現在主要大塊蛋黃面積都是政府的地，都是地上權，當然有一些壽險公司是賣掉所有權土地換地上權回來，無魚蝦也好，這是一個趨勢。」顏炳立說。
另外，2020年辦公室產品也將續熱。回顧2018年顏炳立曾在公開場合提到，「辦公室在這個市場是留下唯一火種」，如今這番話在2019年兌現，辦公室產品確實火熱，他也預估，2020年商辦市場將在需求大過供給的情況下持續維持熱度。而擁有大量新生地的南港，預期將是繼信義計劃區發展飽和後的下一個「明珠」。
「過去20、30年辦公市場是被大家淡忘掉，這次是非常紮實。」顏炳立特別也提到南港的辦公大樓，「南港目前是不缺住宅，它一定是辦公室起來之後，住宅才開始起來…假設過去住家是100塊，辦公室是75塊這很合理，但是南港可能改寫的是，當住家100塊沒有動，辦公室已經超過100塊。」
豪宅是「帶刺的玫瑰」
定調2020年台灣房市大方向是「春花夢露」，雖然看似是個好消息，但一向大炮的顏炳立也說，只是含苞待放，並不會怒放。他更解讀，今年房市將是「虎威不見，貓風起」，意思是，當大環境屬於「投資不入」時，房價不會有太大起伏，房市自然不見虎威，豪宅市場變成「帶刺的玫瑰」，淪為孤芳自賞，取而代之的是，代表「貓」的蛋白區、自用剛性需求撐場。
顏炳立也推估，2020年住宅將落底，預期量增盤整，「我去年底就開始講說，自用的可以開始去買房子…最近去了一些科技公司演講，底下都是滿滿的年輕朋友，聽完我就鼓勵他們去買房地產，這時候叫人去買不會害死人，因為從四年前高點下來差不多可以買了，我是指想買房子圓夢的人。」
玉蘭花想賣玫瑰花價格只有「7個字」
但他話鋒一轉，套用一句台灣俗語「膨風水雞刣無肉（台語）」，蛋黃、蛋白區價格只能各就各位，明明是貓卻說成老虎，又或是玉蘭花想賣玫瑰花價格，實在很困難，「2020年只有加工利潤的房市，沒有超額暴利的機會。」他也分享，「我問過一個南部老闆，他是隆大營建董事長陳武聰，我問他，聽說南部住宅有賣一坪100萬？他說聽聽就好，哪來那個價？」
「這個市場只有任性跟認命而已。」顏炳立指出，只要任性就無法成交，而認命才有市，換句話說，貓就賣貓價，不去膨風賣老虎價的話，自然而然就有市場，「我們也賣過，身邊有一大堆貨的大型投資客，總量有30、40億，他拿來賣的時候還是希望賣到2016年的價格…沒有辦法，蛋白的價錢要賣蛋黃行情，找到神仙也難賣。」
至於房價要下修多少才有市場？顏炳立則說，「2016年我講房市將緩跌4年、盤整4年，那一年我講過，蛋黃要修2成、蛋白要修3成，現在我們發現蛋白區修3成還不一定成交，因為它大面積…所以2016年假設你已經修2成了，這個價錢只要再降5～10％就成交了；但是如果你堅持要賣2016年的價格，七個字，『一點機會都沒有』！」
