央行打炒房正式出手！中央銀行總裁楊金龍7日大動作宣布，常務理事會一致決議調整不動產貸款針對性審慎措施，針對公司法人購屋、自然人第3戶以上購屋以及購地貸款、餘屋貸款的貸款成數，並將自8日起即刻生效，全台皆適用。
銀行高成數貸款變多了
央行此次所推出的「不動產貸款針對性審慎措施」，主要新增內容包含4項，第1，限制公司法人購置住宅貸款，第1戶貸款最高貸款成數為6成、第2戶以上則為5成；第2，限制自然人第3戶（含）以上住宅貸款限制，最高貸款成數為6成。上述均無寬限期。
第3，新增銀行借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制，借款人應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成等動工後才可撥貸；第4則是，新增餘屋貸款限制，最高貸款成數為5成。
事實上，此次的選擇性信用管制跟之前有些許不同，回顧過去央行自2010年6月起，針對特定地區、第2戶以上購屋貸款實施選擇性信用管制，陸續擴大管控範圍，以及將高價住宅、公司法人納入實施管控等措施。
「上次是一波波，但是這次我們就幾乎把之前的都推出去了，還加上餘屋貸款限制。」楊金龍表示，近來有發現銀行高成數貸款越來越多，但低成數貸款卻越來越少，因此，此次推出的選擇性信用管制成數限制是取平均數，基本上都可以控管到高成數貸款。
餘屋貸款信用管制，逼出建築業釋出餘屋
為何此次特別針對餘屋貸款祭出貸款成數限制？央行業務局蕭翠玲解釋，是針對建築業者以新建餘屋住宅（含基地）所辦理的貸款，「我們希望建築業者手上有餘屋能夠盡快釋出，對於住宅供給也有幫助。」根據30餘家銀行的調查，平均餘屋貸款成數約5.5成，但是高成數貸款可能有做到8成，但8成太高了，因此認為應列入控管。
楊金龍也說，「我們做這樣的管制措施，就是希望能盡速處理餘屋，不然會讓人覺得有囤屋、囤土地的現象。」
房市是否過熱？楊金龍∶跟上一波比還算溫和
但楊金龍強調，這一波房市比起2009、2010年上一波房價上漲，目前上漲態勢仍算溫和，他指出，2010年第2季與2009年第1季相比，當時的國泰房價指數 上漲17.1％、信義房屋指數上漲25％；但是這波2020第3季跟2019年第1季相比，國泰房價指數上漲11.2％、信義房屋指數則上漲7.6％，顯示這波房市還算溫和。
楊金龍也分析，包括美中貿易戰、肺炎疫情以及全球央行採行貨幣寬鬆政策，皆造成資金流竄，再加上台商回流投資皆讓南科、中科、竹科、桃園地區甚至是各縣市的土地重劃、建商積極在都會地區推案，發生部分建商衍生出紅單炒作的問題，也讓這一波房價呈現上漲。
房產業者∶將對中小投資客、建商將產生壓力
只是日前，行政院會才剛剛通過「健全房地產市場方案」，由國發會綜整內政部、央行、金管會及財政部，大動作宣示政府的打炒房決心，但卻被房產專家酸「好弱好鳥」，狠批宣示只是做表面文章，如今央行祭出信用管制來控管，是否真能奏效？
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，央行這次主要針對自然人第3屋以上、高總價住宅貸款以及公司法人限制6成，取消寬限期很明顯的都是針對非自住的投資型或豪宅買賣而來，因此對於自住購屋影響不大。不過，今年不少豪宅交易都採現金購買，對高端市場影響性也有限。
張旭嵐認為，政府透過信用管制表態，多少可抑制不當炒房，有實施的階段性必要性，而購地貸款和餘屋貸款的限制，也可避免不當囤地囤房，讓房市降溫，長期交易健全發展。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也指出，央行罕見在央行理監事會之前，就宣布全面不分區域選擇性信用管制，可見近期炒房亂象已經受到重視，從過去經驗來看，選擇性信用管制影響所及，初期對成交量有所影響，主流產品價格也很難暴漲，對於中小投資客與建商將產生壓力，若市場熱度持續不退，實施時間一長衝擊不可小覷。
首購、換屋貸款需求不受影響
楊金龍指出，銀行若過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利於生產事業實質投資。但他也強調，此次推出的針對性審慎措施，僅規範高風險貸款戶，並不會影響首購及換屋等實質有需求貸款的案件，因為央行是針對自然人第3戶以上購屋貸款限制。
就在央行召開記者會宣布推出「不動產貸款針對性審慎措施」之後，金管會也表示，將於近日啟動不動產專案檢查，並將央行相關審慎措施納入專案檢查及辦理一般檢查的檢查重點，以督導銀行強化不動產授信風險控管，健全銀行業務經營及促進金融穩定。
