位在台中市北屯區台74道路旁、擁有30年歷史的太原夜市，日前被媒體揭露，「獵地大戶」豐邑機構高價買下面積達6600坪土地，當地地主收取大約40億元落袋出場，這被時代力量立委邱顯智狠批是一樁太原夜市的土地重劃煉金術，背後涵蓋圈地、養地、獵地3步驟。
前台中市地政局官員以低廉的價格先圈地
根據媒體報導，台中太原夜市原地主要由湯、梁等4名主要地主持有，背景為單元14新都重劃會，近年轉出租給太原夜市、租金達50萬元。但實際追蹤，這名湯姓地主就是前台中市政府地政局測量課長湯明厚。
邱顯智在臉書上指出，湯明厚2006年8月退休後，同年8月就擔任單元14新都自辦市地重劃區重劃會的理事長，荒唐行徑還不僅如此，當時湯明厚辦理新都自辦重劃案時，為了達到自辦重劃法定人數，早在2005年間就將名下4筆土地賣給友人，再以虛偽買賣方式，前後共虛增將近200名人頭地主，得以通過自辦市地重劃，進行圈地。
以太原夜市這個案子來說，當地的地主圈好地之後，先做夜市、停車場等成本低廉的生意，暫時養地，只要土地出租的租金足以支付土地融資的利息即可，剩下就是等待時機成熟再出賣土地大撈一筆，雖然最後湯明厚在2014年被處有期徒刑5個月，但他也等到土地行情大好時，順利將土地出賣給豐邑機構，與其他位地主入袋40億元，高價出場。
自辦市地重劃利益龐大，將土地分割、虛灌人頭爭奪主導權
事實上，由於國內自辦市地重劃龐大的利益誘因下，長期存在著不少灌人頭的弊端，甚至重劃會的理監事也都是土地開發商、開發公司的人士，往往地方勢力、政商關係極佳，若不願意參與重劃的地主往往也會被迫屈服在惡勢力之下，因此屢遭外界詬病。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，由於早期市地重劃皆屬於「公辦」，包括土地如何分配、重劃後的公共設施規劃等皆由政府主導，而辦理市地重劃的重劃、工程費用，就由地主用抵費地付給政府，抵付重劃工程費用負擔，政府就會放置在市地重劃基金，待日後標售，「一般來說，大約是60％由地主分回，40％則作為公共設施、抵費地。」
而自辦市地重劃為什麼之所以利益龐大？陳碧源指出，第一是，土地本身的增值利益，因為市地重劃大多是屬於工業土地，但辦理市地重劃配合變更後可能變成住宅區、商業區，且土地也會變得更加方整，讓重劃後的土地價值增高。
第二則是，在英國鼓勵民間自辦市地重劃時，政府必須先收取一筆開發許可基金費用制度，但台灣鼓勵民間自辦市地重劃並沒有這套機制，也就是60％由地主分回，剩下的40％除了要給政府作為公共設施用的抵費地（約20％）之外，剩下20％作為民間的工程費用。
但陳碧源直言，這裡面會產生兩個問題是，民間工程公司通常是重劃會找來，工程公司有可能刻意將工程費用拉高，為了讓重劃會分回更多，但地下水道、工程鋪路的民間單位會不會便宜行事？甚至最後負責維護當地公共設施的地方政府，卻要收下爛攤子。
地方勢力主導重劃會，手上持有土地很少卻可以影響土地分配
一名曾任職地方縣府、熟悉公共工程的前官員也持有同樣的看法，他指出，自辦市地重劃一定是「有利可圖」才會有人想要「自辦」，但自辦市地重劃最大的問題是，所有的工程執行幾乎都是委由私人民間操辦，經常導致公共建設偷工減料、規劃失當等缺失，若未來公共建設發生問題，卻得由當地政府來承擔。
而法條規定也屢遭外界質疑，根據《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》規定，只要地主人數及其所有土地面積比例超過重劃區30％，就可以組成籌備會、握有主導權。用白話文來講，假設有專門負責重劃的公司，即便該公司沒有持有土地，它只要號召其他位地主（人頭數）超過30％同意，且合計持有土地超過重劃區內的30％兩個條件下就可以組成籌備會。
一名地方人士表示，這會延伸一個問題是，一塊地點絕佳的土地自然就會有多派人馬想要爭取，經常導致還沒向地方政府申請之前，就同時存在兩個以上籌備會的情況，上演地方勢力爭搶。
另外，該條文也規定，籌備會在召開重劃會成立大會選任理事及監事後，送請地方主管機關核准成立重劃會後，會員大會對於各事項的決議，只要有全體過半會員同意、以及持有重劃範圍土地面積過半同意即可，假設是不願意參與重劃的地主，在投票過半的情況下也只能「被迫參與重劃」。
地方人士直言，這個規定極為粗暴，也就是只要重劃會過半數同意就視同決策，這對於人民的財產權維護存在重大的問題。過去像是地方上也有諸多案例，地方勢力將名下土地賣給親友，分成一塊塊極小的土地，「人頭」就變成其中一個所有權人，再以虛灌人頭的方式就輕易達到重劃會過半人數，換句話說，手上就算持有很少的土地也可以影響土地要怎麼分配，形成許多弊端。
市地重劃淪為共犯結構，學者呼籲應另訂專法
陳碧源直言，市地重劃基本上是屬於共犯結構，對於專門操作市地重劃的地方勢力來說有利可圖；對於地方私地主來說，重劃後分回的土地也可享有更大的增值利益，比公辦市地重劃的利益還高；甚至對於當地政府來說，由於市地重劃背後通常也有政治人物介入當靠山，甚至由縣市議員長期把持，而縣市議員又握有地方政府預算的生殺大權，地方政府根本不敢管。
立法委員邱顯智則批評，內政部對於整個台灣重劃開發中土地炒作的問題卻仍拿不出有效的對策，對於整頓制度上的漏洞束手無策。陳碧源也指出，有關獎勵市地重劃的辦法仍屬於行政命令，若內政部有心要改馬上就能改，「只是我們納悶的是，為什麼政府不改？」
政大地政學系教授徐世榮則認為，市地自辦重劃的授權程度實在太大，有關市地自辦重劃應該另外建立專法，尤其又是涉及人民的財產權，必須拉高至法律位階，如果只是目前的行政命令，恐怕也很難約束目前的重劃亂象。
