政府打房政策一波波，為何房價不跌反漲？展望2022年，明年的房市又該怎麼看？現在會是買房的好時機嗎？以下是「房市甜心」徐佳馨對房地產熱潮的第一手解析：
其實身為房仲業者人家每次問這問題，然後我就說，「當然都是買房的好時機」。可是我這樣說好了，就是其實你在這個時間點買，你是絕對不可能買在低點，因為我們所有的低點跟高點，都是回頭之後你才會發現，但是如果你是還在租房子的自用客戶，我其實蠻建議你買的。
建議你買的幾個原因，第一個原因是，最直接的所有的房東都有一個莫名其妙在美國的親戚，可能或兒子或女兒，他要回來，然後可能房東要把房子收回去；另外來說，有些房東會漲你房租，但是如果你買了自己的房子，其實銀行不會漲你房租阿，他就是隨著升息的腳步。
你在從租屋族變成購屋族之後，你就變把房租的消費財轉成儲蓄財，只是透過銀行的這個介面，把它變成了是一個儲蓄的一個方式，所以我都會覺得說，年輕人你可以就是，如果可以就是先買，我甚至覺得買房子其實蠻好的，就是你個性也會改。
雖然是說房子很貴，可是你在購屋的這個過程裡面，他其實第一個滿足你自己的需求，第二個來說的話，其實你透過不斷的做功課，其實是可以買的到你理想的房子，比如前一陣子年輕的朋友跟我說，雙北市要買1千萬不可能，其實我身邊就有很多小朋友我覺得他們很棒，比如說像有些小朋友他在內湖上班，他就去汐止買，汐止其實他就找到1千萬以內的房子，另外還有一個他就是覺得，市區內他可能不是很喜歡，後來他去迴龍，那我覺得也很可以，也是大概1千上下，還含一個車位，所以就是說，你可能必須有一點點取捨，那在有限的預算之內，去選到最CP值的東西，我們買手機都會比價了，那你買房子比一比，我覺得是可以有這個機會的。
當然我們會提醒自用的客戶，就是你從有一間房子開始，那你就會變成是一個強迫儲蓄，然後強迫做財務的規劃，那這樣子的操作，其實對你未來的人生是有很大幫助的。
台灣房價飆漲有基本面
我覺得幾個邏輯，第一個價格要漲，如果不是透過人口增加來漲，就是透過資金增加來漲，有很多台商回來台灣，他們其實就會有一些新的機會進來，在這個狀態之下，其實不動產去化資金的效益是非常強，而且國人很習慣在股票市場上面，賺了錢，他就想買房子，
有記者問我說，為甚麼大家都要去買房子，我說今天你如果有1億的資金要轉進，你不可能定存嘛，因為銀行也不大收，你不定存，然後你要找一個地方，在股票市場或在不動產市場，1億元在不動產市場是隨便就可以解決掉了，很輕鬆我就去化掉了，但你1億元去股票市場，不小心可能買成董事，這樣的置產邏輯，我們高資產客戶，他會就往這個地方走。
人口減少那為甚麼房價一直增加？因為錢太多，當然如果我們從日本的經驗來看，其實人口減少確實會對房價有些拖累，但是如果這個城市是集中政經資源的，它其實影響不會太大，比如說，東京的房價還在漲，但是可能到了北海道，它的表現就沒有那好。
我覺得這次的漲，就是齊漲有一些基本面啦。一個是說，確實所謂的低利的環境已經走了從2千年之前開始，央行降了14次的利息之後開始，都一直維持在1%、2%這樣子的水準，也走了20幾年；第二個的話，就是市場上面游資這麼多。
第三個來說的話，這一波下來，是不是成本在增加？確實，因為比如說你會看到現在土地標售價格不斷的創天價，然後這一次疫情的關係，有一些原物料它漲得很明顯，鋼筋還有水泥，另外來說像工人，那有人問我說工人？我說工人的原因是因為我們現在在工地裡面，其實多數都是外勞，我做這一行的朋友他跟我說，「我們這一行，找的到工人，找無師傅」，因為師傅都已經年紀大了，沒有人要接，後來就是給一些外勞做，外勞他就來台灣練完功夫之後，他就去南韓或中東，這種給的比較多的國家，疫情的期間最現實就是進來他要隔離，隔離的話，就會沒有辦法有足夠的工人去做。當然另外來說，因為現在產線回來了，有一些電子廠他要蓋廠房，有一些電子廠就是實力很厚，他的工資是讓人家開的，所以你開多少，人家當然往錢多的地方去嘛。
不動產的四塊成本部分，第一個土地，我們剛剛講土地在漲，然後我們講了營建成本，我們剛剛講的工料雙漲，再來就政府稅費，土地的地價稅、房屋稅、土地增值稅，再加上有房地合一這些部分，弄一弄政府稅費沒有少過，最後一塊叫建商利潤，建商其實現在大概能做的就是，壓縮自己的利潤，那這也是營建老闆為甚麼會吱吱叫的原因在這裡。
政府越打房，房價越高？
就你要追一個妹，妹也不一定要答應你啊。所以我這樣說好了，其實政府在所謂的打房政策上面，不脫3件事，第一件事情叫做增加負擔，所以他做了像是房地合一，接下來規劃囤房稅等；第二個叫緊縮銀根，就是央行的這一系列的自然人、法人的貸款成數限制，接下來可能還會有一些更激進的一些做法？那這我不知道；第三種的話，可能會透過金錢查稅一類的方式，去讓業者有壓力，那當然也對投資客來說會有一種嚇阻的作用，不脫這3樣。
但是不脫這3樣的狀況之下是，我們現在面臨可能是台灣有史以來最多錢的時期，所以我每次都說，以前我們叫台灣錢淹腳目，現在可能淹到天靈蓋，那你現在錢這麼多，那像我舉個例子來說，央行做選擇性信用管制，豪宅從頭到尾就是6成貸款，豪宅客戶付現啊，我不借錢可以吧。
那我們從這些角度來看的話，你會發現，錢太多很多政策會失靈，那政策其實在台灣來說，憑良心說是有效的，只是以現在這麼多錢的狀態下，它的效果可能不會像政府期待或很多的民眾期待的這麼快速、有感覺。
內政部祭出5招打炒房有用嗎？
我覺得第一個就看有沒有利潤啦，只要有利潤，一定有解決方法。我們這次從內政部的這5招來看，因為現在是還沒進行政院會，然後也還沒立院三讀，如果說，不加開臨時會甚麼，就是明年二月之後再說，那現在只是一個拿出來，看一下各界輿論怎麼看這件事情的一個做法。
預售屋不能夠移轉這件事情來說的話，其實我們覺得有點怪啦，因為房地合一2.0，如果預售屋不能移轉，那幹嘛繳稅，所以這個是我們覺得有點特別的事情。
預售屋5年內不得移轉，其實我會認為用閉鎖期會有一個問題，從過去奢侈稅的經驗來看，這個市場，有人他可能本來不想撐了，但我因為看在閉鎖期份上我撐一下，空頭就過了，所以那時候其實奢侈稅的前後，確實是有一些因為他想說算了等2年，然後撐一下，欸！不小心過了，所以我覺得，從說對消費者端來說的話，供給減少，那你選擇變少，市場如果還是維持這個狀態，那確實可能就會出現價格往上走的狀態。
但其實老實說對建商蠻好的，因為轉紅單都是投資客在賺阿，終於輪到我（建商）賺了吧。可能建商5年之後，如果我真的撐不了，我就違約嘛，那違約基本上賠15%，賠15%誰賺走，建商賺走，所以這個是我們在看，如果你針對預售去做一些調整的時候，它可能不一定能夠達到想像中那個效果。
另外，有個部份我覺得還蠻值得注意的，相較於關3年罰5千萬，我認為檢舉制度是裡面最有可能實行的部分，因為現在坊間有很多的業者在做AB約，所謂AB約是，我今天去銀行貸款跟我們私底下簽的契約，兩個是不同的價錢，這種AB約其實它就是違法，有些人他就是硬要做AB約，現在這個檢舉制度出來，以後這種違法的事情就直接罰錢，我覺得這樣很好，有助於房地產市場健全。但是檢舉制度的這個事證，跟最後因果關係之間的要求，比如說，他說要造成社會恐慌與民眾恐慌，那「恐慌」的定義在哪裡，這個我們認為可能等到進了行政院院會或是立院三讀的過程裡，或許會有更具體的提出。
2022中南部蛋白區、蛋殼區價格往上走是可預期的
我覺得明年房市看幾個概念，第一個概念，明年應該美國會升息，如果下半年升息，台灣也會跟著升，跟著升不管是一次或兩次幅度不會太大，約莫整體房貸還是會控制在2%以內，所以我們認為在價格上面，如果沒有其他太大的變異，價量不會有太多的改變，那中南部蛋白區、蛋殼區價格還是會往上走，這個是可以預期的。
再來的話，在明年我們大概會認為有幾個話題，比如說，台積電房市明燈，所以這個還是會繼續發燒，另外還有都更、捷運等的這些話題，可能會是明年2022年的一個主軸。有人問說疫情？其實你會發現到疫情的效應，隨著就是病毒的變異好像越來越沒有那麼的強效，所以從這個角度上面來看的話，我們會認為明年沒有太大的意外還是持穩的一年。
接下來可能會有一個比較大的賣壓的時間，應該會出現在2024年的下半年，但我沒有說它是可以撿到便宜或價格下來，純粹只是因為很多案子會在那個時候會交屋，特別中南部，大概2023年、2024年、2025年，就陸陸續續的一些完工潮進來，很明顯的你就會知道這地方到底行不行。
勤看、勤問、多交朋友，年輕人購屋不踩雷
第一個是就是，理想很豐滿，現實很骨感，請接受有限預算這個客觀現實。但是我覺得只要有一個開始都是好事，因為你買了房子之後，就是重新整理你的財務，反正疫情期間也沒辦法出國，就省下來慢慢的儲蓄，巴菲特講的，「人都是慢慢變有錢的」，透過你慢慢的累積，讓自己慢慢變有錢。
再來的話就是，勤看、勤問，然後多交朋友，多去看房子反正看房子不要錢，然後你多去問，因為這東西沒有人天生就會，你就去問不論是屋況、貸款甚麼，不好意思問就看很多的影片，這都可以提供你一些資訊，那為甚麼要多交朋友？你就多交你身邊的房仲的朋友，房仲的朋友好的案子他會跟你說，就是不要把房仲當作是敵人，也不是因為我是業者這樣講，而是當你們彼此尊重的時候，在這個交流的過程裡面，他也願意把他的專業分享給你，那你就更容易完成你買房子的夢想。（整理秦宛萱）
