《日經亞洲評論》一篇報導敘述越南的繁榮發展正在從大城市向二線城市迅速擴散了。
南韓、台灣等外商早期在供應鏈浪潮中搶購一線省市優質房地產，如今，三星電子和沃爾瑪等供應商大量進軍二線省份的現成廠房，越南以前綠樹成蔭的叢林正在變成混凝土高樓大廈。
在20個一、二線城市和省份中，從2016年到 2021年的6年期間，僅5個省分的外國直接投資（FDI）大增一倍多，這5個都是二線省份。
5個省分的FDI在6年內大增一倍多
該數據表明，二線省分的工業投資正在超越河內都會區和胡志明市。5個省份當中，蘋果的供應商首爾半導體所在的河南省（Ha Nam）、三星電子廠區的北江省。
MacBook筆電、洗衣機、太陽能電池板和其他出口商品的產線已經從中國轉移到越南，推動工業區土地與廠房的需求。
越南國內因素也在發揮作用。電子商務的爆炸式增長需要更多的倉儲，而且新冠疫情引發的城市居民外逃到鄉下，迫使工廠搬遷到農村。
二線省份的出租廠房數量5年大增53.8％
根據房地產服務公司Cushman & Wakefield的數據，今年河內和胡志明市周邊省份的出租廠房（ready-built factories）數量較2018年增長53.8％。
風險投資公司Wavemaker越南業務負責人Tran Phuong表示：「我認為未來還有很多商機。」
她說，越南湧現大量倉庫出租公司，為電子商務和其他客戶提供服務，但是仍需要更多的物流運輸，來滿足工業需求。
多年來，投資人從中國、馬來西亞和泰國湧入越南，早起的鳥兒有蟲吃：他們能夠在越南兩大城市及其周邊地區搶買土地。
2大城市的工業園區已無空廠房
但是2大城市的工業園區已無空廠房，新進的公司有另外2個選擇：搬到更遠的地方，或者跟大地主公司承租現成的倉庫和工廠。
「倉庫界的Airbnb」的Wareflex表示，雖然許多企業建立自己的倉儲設施，但有更多企業選擇租用倉庫。Wareflex運營長Nong Tu Lam表示，建造成本高昂，加上存貨經常高低起伏，企業租倉庫，可以節省資金，而且他們只在需要的時候支付存儲費用。
「這一大趨勢表明，越來越多專業倉庫供應商來到越南，當地供應商的環境正在改善。」他在接受訪問時說明。
永聯物流和鹿島建設拓展越南市場
製造商大量進入共產黨執政的越南，從台灣的永聯物流開發（ALP）到日本的鹿島建設等物流巨頭和建設公司紛紛來到越南，鹿島建設剛剛共同啟動耗資4.21億美元的建造工程，為了越南客戶量身訂做工廠和倉庫。
10月份，越南解除最嚴格的防疫封鎖措施，使城裡勞工能夠安全返回農村家鄉。為了吸引員工重回工廠，有些老闆已經伸出援手。
例如，越南工商部官辦雜誌報導，當人力外流，使胡志明市的招聘更加困難時，沃爾瑪和Primark服飾的供應商Nha Be將製造廠轉移到湄公河三角洲和越南中部。
線上購物爆發，對工業區擴張的貢獻最大
但是根據谷歌、淡馬錫和貝恩（Bain）聯合撰寫的報告，對工業區擴張貢獻更大的是線上購物，2021年線上購物比2020年大增53％。
根據南韓未來資產公司（Mirae Asset）的數據，為了儲存和處理蝦皮和Lazada購物網站的商品，越南各地的倉庫如雨後春筍般湧現，從2018 到2020年的3年間，倉庫的供應量每一年增長約 25％。
仲量聯行的越南研究負責人Le Thi Huyen Trang表示，在距離胡志明市和河內30公里範圍內，可作為倉庫的土地已經被搶購一空。
「由於具有競爭力的土地成本、強大的稅收優惠和剩餘的勞動力，大量投資逐漸轉移到二、三線省份的工業園區，由於一線省市的土地稀缺，工廠與倉庫開發商也在尋求擴大二線地區的影響力。」她告訴《日經亞洲》。
所有新設施都需要通往道路和港口。馬來亞銀行經濟學家Brian Lee Shun Rong在接受訪問時表示，如果越南要提升全球價值鏈，就必須增加連通性，否則基礎設施將無法跟上工業化需求，在那之後，由於道路擁堵，越南國內將出現更多的交通瓶頸和更多的供應中斷。
