國內房市資金出現緊縮趨勢,根據金管會9月底的統計,國銀不動產放款比率落在逾28%警戒區有8家,而超過29%的國銀則連2個月掛零,寫下1年半以來首見,顯見不少銀行持續從不動產市場抽回資金,承作不動產放款速度放緩。
銀行不動產放款縮手,提高土建融利率、授信門檻因應
一名行庫主管也不諱言地說,目前各家考量承接土建融案不可能「照單全收」,主要會考量自家的不動產授信限額胃納量是否已經快要面臨警戒,包括銀行法第72條之2規定,另外,銀行也會評估風險權數上升的情況,加上每個產業都有授信限額,「有些銀行若已經達到這些上限,或是風險評估認為房市將開始反轉,就會提出更嚴苛的授信條件。」
依據《銀行法》72之2條規定,銀行承做房貸、建築融資不得超過30%的上限,據了解,有部分行庫已經到達28%,甚至逼近29%,各家銀行為了管控不動產授信額度的上限,不外乎就是採取「以價制量」的方式,也就是將土融、建融利率調高,市場傳出,目前大型行庫土融、建融利率大多都已經來到2.6%、2.8%以上,甚至有中小型銀行的土建融利率更是突破3%。
行庫主管指出,除了「以價制量」之外,大多也會提高授信的門檻,通常會檢視客戶本身的財務條件、完工能力、建案地點等面向,若情況良好的建商會優先拿到好的利率條件;反之,針對若是財務能力不佳的建商,就會面臨調高授信門檻。
另外,銀行為了慎防承接的土建融案變成「爛尾樓」,也祭出不少禁令,包括針對建商若是建商若採先建後售,可能就會要求建商必須先出足5成的自備款存到銀行專戶,銀行才會撥出土建融貸款的情況,以確保建商有其財力;其次若建商採取預售方式,預售款項也必須先撥入銀行專戶。
國銀業者表示,由於現階段建商面臨的風險比以前更大,尤其原物料價格上揚拉高建材價格,也使建商的財務強度面臨更大的挑戰,導致銀行不得不多管齊下把關,「慎選優質客戶」。
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建商必須多籌自備款,承接危老都更案的業者盼伸手
《信傳媒》實際詢問專做危老都更案的品嘉建設董事長胡偉良,他指出,近幾年因為營建成本上漲,建商的資本面多少都有點「卡卡」,如今銀行陸續限縮成數,讓業者苦不堪言。
胡偉良以實際經手案例舉例,他手中有個總銷約莫20億元的危老都更案,興建資金約13億元需要向銀行申請貸款,由於他提供了超過貸款金額(超過13億元)的債權保證,原本以為銀行可以全貸,但如今只貸到10億元,等於剩下的3億元必須自籌,「假設在市場最壞的情況下,若銷售率僅4成,預售收入約莫2億元,等於剩下的1億元就要靠自己。」
胡偉良憂心,政府極力推行危老都更案,過去所有金融機構對於危老都更案幾乎都可以核貸7~8成左右,現在只貸到5~6成,隨著銀行陸續限縮成數已嚴重影響危老都更案,「本來不會爛尾樓恐怕都會變爛尾樓。」
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土建融利率利率攀升至2.5%以上,銀行放款鎖定財力雄厚建商
第一建經研究中心副理張菱育表示,根據央行的房市信用管制措施,購地貸款部分明定須切結要在18個月內動工興建,否則須按比例收回貸款,並採階梯式逐年加計利息,購地貸款成數也從6.5成降為5成,並保留1成動工款並檢附具體興建計畫。
張菱育指出,目前各行庫放款水位已將近滿水位,為控制放款量,會調升土建融利率,而各行庫也會針對申貸者的產業展望、信用評等、財務狀況等條件來評估是否承貸,過去土建融利率有在2%以下,不過目前各行庫較為保守、放款緊縮,有的行庫最低利率在2~2.5%之間,因此現階段會申貸的開發商,大多擁有較雄厚的資金實力,銀行放款意願也相對比較高。
不過,全陽建設董座、北市建商公會理事長陳勝宏也透露,由於資金緊縮、存款利率提升,使得銀行的資金成本增加,目前土建融利率已經攀升至2.5%以上,若是中小型銀行的土建融利率確實有可能突破3%。