2022年即將步入尾聲,回顧今年房市呈現大洗三溫暖,根據高力國際統計,今年全年商用不動產、土地市場雙雙面臨萎縮,其中,商用不動產交易額年減13%、土地交易額更逼近腰斬;面對2023年房市,高力國際董事總經理劉學龍認為,房市高點已過,明年將呈現「量縮價修」格局。
2023年「量縮價修」格局,房市高點已過、將回歸基本面
高力國際28日發布「2022年第四季商用不動產及土地投資調查」,針對房市看法,劉學龍指出,自2016年蔡政府上台後,房價一路飆漲,至今「高點大概已經過了」,市場開始進入下修階段,「我認為2023年會是量縮價修,市場回歸基本面。」
劉學龍認為,在這段時間面臨高通膨、升息大環境,由於商用不動產具備固定的租金收益,只要區位條件良好、租賃穩定,反倒會成為投資機構、法人、高端資產客戶所關注的標的。
劉學龍指出,市場在低利率的時候,住宅市場通常是「租不如買」,但是等到下半年開始升息,首購、投資客就會面臨到銀行貸款利率上升的壓力,再加上《平均地權條例》可能在立法院三讀通過,針對預售屋禁止換約的情況下,將會有一波的拋售潮。
另外,市場也高度關注,《平均地權條例》草案內容鎖定私法人購置住宅將採許可制。對此,劉學龍也指出,過去台灣確實有不少投資公司為了節稅,以公司名義購買住宅,隨著政府出手阻斷以私法人名義購屋,但這些資產客還是必須尋找其他標的,因此後續有可能會轉向具有收益型的商用不動產。
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壽險業是主要的投資型買方,往中南部尋找廠辦、廠房標的
從商用不動產及土地投資市場來看,根據高力國際最新統計,今(2022)年商用不動產全年交易總額約1307億元,比前一年下跌13%,其中,台北市囊括逾4成交易;隨著下半年中央銀行4度升息,也可發現廠辦、廠房、倉儲物流所占的比重增加,逐漸成為產品類型的主流。
高力國際副董事總經理黃正忠表示,過去兩年資金充沛,加上市場看好製造及科技業景氣,因此2020年、2021年製造及科技業的自用買盤占比相當高,但隨著2022年利率調升、經濟放緩,也可發現製造及科技業的買方較為縮手,取而代之的是,金融保險業等投資型買方占比提高,2022年底約來到35%。
舉例來說,像是中國人壽分別在今年第1季、第3季買下台中市「豐邑市政核心」大樓及台北市「精英電腦」大樓;台灣人壽也在第3季買下桃園市大園廠辦、全球人壽則是在第一季買下新竹市國賓飯店及行政大樓等。
不過,隨著中央銀行今年已累計升息2.5碼、重貼現率達1.75%,帶動壽險業不動產報酬率的門檻上調至2.72%,勢必讓壽險業購買的區域布局轉向中南部市場、或是工業收益率較高、帶租約的工業不動產。
黃正忠進一步分析,台北市商用不動產投資報酬率約莫落在2.5~3%,隨著壽險業最低收益率門檻一下子被拉到2.72%,使得更難以在台北市尋到符合的投資標的,這也是為什麼第3季開始有不少壽險業開始布局中南部的工業產品,例如,南山人壽購入台中矽品廠房,帶有長期租約、報酬率超過3%。
「壽險業往台北以外布局、甚至尋求廠辦、廠房等工業不動產將逐漸成為趨勢。」黃正忠認為,除非大環境開始降息,否則趨勢不容易被改變。
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建商縮手獵地,全年土地交易額跌破2千億、創近5年新低
另外,土地市場方面,根據高力國際統計,2022年全台土地交易額約1613億元,萎縮幅度高達46%,逼近腰斬,不僅是近4年來首度跌破2千億元,更是自2018年以來,近5年最低。
其中,從各區域來看,前兩年穩居土地交易王寶座的台中市,今年買氣則大幅滑落,由去年的825億元大跌至今年的182億,跌幅近8成,成為六都中量縮最明顯的都會區。
黃正忠指出,隨著央行祭出信用管制措施、升息、購屋需求緩、原物料上漲、等原因,顯見建商獵地趨向保守,進而讓全年土地交易額退回2018年水準,目前建商仍以去化手上的土地庫存或合建案為優先。
2023年將有16萬坪新辦公室灌入台北市,空置率恐上升至7%
至於台北市辦公室租賃部分,根據調查,台北市最新平均空置率僅3.29%,較去年同期減少0.83個百分點,平均月租金則續漲至每月每坪約2430元,年漲幅約2.23%。
不過,隨著2023年將16萬坪新增供給注入台北市辦公室租賃市場,包括除了台北市中心7大商圈合計約有7.4萬餘坪投入市場之外,還有來自內湖與南港的8.7萬餘坪,商仲業者則預期,2023年全年空置率恐怕將回升至超過7%,比目前空置率還要增加4個百分點;但也因為新增供給注入市場,順勢推升租金上揚,預估2023年辦公室租金平均漲幅約2%。