我家的土地和房子可以都市更新嗎？
都市更新條例中，「更新單元：係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。」換句話說，更新單元就是申請實施都市更新重建或整建維護的土地範圍。
至於我們的土地是不是更新單元，可以先向政府機關了解土地是否坐落在公劃的更新地區內，且同時被政府直接指定為更新單元；若無，就得由民間，也就是我們自行申請劃定更新單元。假如今天有建商來找我們合作都更，原則上我們的土地就有成為更新單元的機會。
要成為都更單元，依規定必須要符合都更劃定的「規模」；若在非更新地區，還得檢討「指標」。規模要求單元面積要超過一定大小、臨路的狀況等；指標是要求單元內建築物的屋齡、構造等。所以當有建商或開發商來談都更時，表示他們應該已做過評估分析，我們就不用特地煩惱這些劃定更新單元的問題。
再者，有些地區已被政府劃定為「更新地區」，但尚未指定為更新單元；如果我們的房子坐落其中，而且想要被劃定為更新單元時，這時檢討規模即可，不需要再檢討指標。
如果自家真的很想更新改建，但一直等不到建商來敲門，也不想花時間去研究法規，建議可以直接到地方政府的都市更新主管單位洽詢了解。
都更過程有幾道程序？
都市更新的流程
一般土地要開發建築，只要經過土地內的人同意即可；但如果想要擁有都市更新的權利，也就是拿到進入都更大門的入場券，就必須經過都市更新流程的審核。都市更新流程可以分成：
⑴事業概要：確認都更單元的範圍及建築計畫的草稿。(目前此程序經大法官解釋凍結)
⑵事業計畫：建築與財務計畫的完成版。
⑶權利變換計畫：都市更新範圍內各權利人間的權利價值分配。(可與事業計畫併同報核)而台北市又把劃定更新單元這件事獨立出來，於是台北市的都更必須先通過更新單元的核准，才能進行下一階段作業。其他縣市的規定是劃定更新單元均併同在事業概要或事業計畫中一起審議，而依法事業計畫與權利變換計畫又可以併同審核。所以是不是都市更新都一定要一步一腳印地照著流程走呢？這就要視個案的狀況來決定了。
一般狀況下，都市更新最精簡的流程是劃定更新單元與事業計畫寫在同一本計畫書裡，同時寫好權利變換計畫書後，兩本計畫書一起送審。但如果審議有問題，之前花費的作業時間與功夫可能就要重來一次
了。
最後，完成上述都更流程並通過核定後，該土地就擁有都市更新的權利，變成一塊都市更新的建築基地了。
一坪五十萬找補變成一百五十萬！
最近走在台北市大安區街頭，可能會在幾棟相間的住宅大樓間，突然看到這棟高聳巨大的豪宅，抬頭張望很難看得到它的屋頂。原來這是一棟經過「都更」加持過的，加上之前還適用的停車獎勵，建築容積較原先增加將近一倍。
這件都更案的建商早在民國九十四年間，就已和地主簽好都更合建契約，九十五年中申請報核都更事業計畫，實施方式是「協議合建」，不進行「權利變換」程序。都更行政流程進行當中，建商曾依照主管機關要求，調整建築基地面積，並因為環評結論要求縮減樓層，須變更計畫，所以直到九十八年底才完成最終事業計畫的核定，九十九年取得建造執照。
黃先生於九十四年與建商簽訂合約時，約定地主可以分配房屋面積八十坪，並約明於本案取得建照後依建商通知辦理選屋，選屋時如果超選或少選坪數，一坪以新台幣五十萬元相互找補。
時空條件不同，缺乏調整機制
但沒想到這段期間，房屋竟然由九十四年原本一坪五十萬元的行情，飆漲到一坪一百五十萬元，合約中又沒約定地主可選房屋面積的上限，從地主的角度來看，當然要多選房屋，因為多選一坪就可現賺一百萬；反之從建商的觀點來看，當然希望地主不要多選超出原本約定的坪數，因為被多選一坪就倒賠一百萬萬。
黃先生希望多選四間房，除了自己之外，讓每個子女都能分到一間；但建商要求黃先生連一間也不可多選，結果雙方就僵持不下，無法達成選屋協議。現在大樓已經蓋好，黃先生竟然還沒分到房屋！
小叮嚀
約好合約效期及調整機制站在公平的立場，合建契約應約明地主可在約定的分配面積或價值之一定比例內選屋，並依選屋時建商所提供的價格表找補屋價，超過該範圍，則以公開銷售價或一定比例的金額找補。
合約中最好約明一定的效期、調整或退場機制，以免經過太久的前期準備時間，時空環境已經大幅改變，這時依照雙方原約定內容履行，可能有失公允。雖然一方可依據民法「情事變更原則」，訴請法院變更合約內容（可參照民法第二二七之一條），但實務上法官適用此原則的態度甚為嚴格。
地主與建商簽訂合建契約，如果是「以協議合建方式實施」都更（亦即不走權利變換程序），合建契約千萬要約定清楚分屋的方式。而如果是「以權利變換方式實施」（亦即俗稱的「假權變、真合建」），政府多少還會管到房地的分配事宜，但若是單純「以協議合建方式實施」，就只有私約的分配（不會記載在計畫書上），因此政府是完全不會過問分配的！
