AI演算法的普遍應用，正在改變全球各地的房屋租金市場。這些自動化定價工具為房東帶來更大的利潤空間，但同也引起關於市場公平性與房客租金負擔加重的廣泛質疑。
美國案例：RealPage的租金操控爭議
根據《經濟學人》的報導，美國司法部與八個州的總檢察長已於日前（8月23日）對總部位於德州的租賃管理軟體公司RealPage提出反壟斷訴訟，指控該公司收集關於全美各地房屋租金、租約與閒置率的「非公開、敏感競爭訊息」，並透過軟體讓房東們在無需直接聯繫的情況下加入提高租金的聯合行為。
該軟體在美國住宅租賃市場擁有超過八成的市佔率，為房東提供租金建議，並根據其所掌握的市場數據自動調整租金。表面上，這似乎是為了幫助房東提升收益，但這些建議往往造成整體租金漲價的結果，導致租客淪為弱勢的代宰羔羊。
更令人擔憂的是，RealPage的系統設計使得房東傾向於接受AI演算法建議的租金，而非進行自主獨立的價格調整。當房東拒絕演算法建議的租金價格時，系統會要求填寫拒絕理由，導致房東減少自行調整價格的意願，索性直接採納系統建議的房租價格。
根據屢獲普立茲新聞獎的網路非營利調查報導媒體ProPublica的調查報導，RealPage這款名為YieldStar的定價軟體使用大數據建議租金價格，導致美國租金年年漲，而且漲幅高於市場水平3到7個百分點。這些基於演算法與大數據的「黑箱」操作，形成了一種「演算法聯合定價行為」（algorithmic price-fixing），讓租金在看似市場競爭狀態仍存在的表象下被不斷地推高。
該調查報導引述17位美國眾議員致函司法部和聯邦貿易委員會的內容指出：在2017年收購其最大競爭者後，RealPage壟斷了房屋租賃管理軟體市場，進一步推動租金上漲。數據顯示，美國中位數租金在2022年第一季比前一年漲了18%，而美國前十大公開上市的房屋仲介公司在2021年的利潤增加50%以上，達到近50億美元。這些公司被指控透過RealPage軟體協調租金價格，對房屋租賃市場遂行實質的價格操縱。
亞洲類似現象：租金平台與演算法的潛在影響
在亞洲地區，租金市場也面臨類似的數位挑戰。台灣、中國大陸、香港等地的部分租屋平台和房地產公司也已開始利用演算法進行租金調整，而這些結合人工智慧與大數據分析的技術在提高定價效率的同時，也可能成為房租持續上漲的因素。
台灣的租金市場逐漸受到數位平台影響，例如部分租屋平台提供租金建議，讓房東參考市場價格及季節性需求來設定租金。雖然不像美國的RealPage那樣直接干預市場或操縱價格上漲，但這些租金建議依然影響房東的定價決策，可能引導租金維持在相對較高的水準。
在中國也有類似但更惡劣的現象，一些長租公寓平台如也廣泛使用演算法進行租金調整。這些平台根據需求、競爭對手價格及市場變化，動態調整租金，導致租金在需求高峰期大幅上漲。這種情況在北京和上海等一線城市尤其明顯。不意外地，這些平台運用演算法的調價策略已被質疑不透明，甚至涉嫌操控市場價格，對租客造成不公平的經濟壓力。
在租金昂貴的香港，演算法和數據分析在定價中的應用日益普遍。大型房地產公司利用內部的數據分析工具制定租金政策，並根據市場需求、競爭情況及租客支付能力進行調整。同樣的，這些調整策略往往在高需求時期產生漲價效應，使得租戶的負擔與日俱增。
演算法的影響：「北漂」、無殼蝸牛的無形負擔
演算法在租金市場的應用，從美國到台灣，無一例外地加重了租客的負擔。這些數位工具雖然提高定價的效率，卻也讓房東在無需主動調整的情況下，依賴演算法建議的租金來提升收益，從而對市場競爭構成隱形壓制。根據《彭博社》的報導，演算法主導的定價策略每年導致租金上漲約5-7%，高於一般的通貨膨脹率與調薪幅度，並且對不得不租屋的房客形成長期經濟壓力。
這些技術不僅在單一城市中運作，而是跨越國界，影響著全球的租金市場。無論是美國的RealPage，或是中港台等地的房屋租賃平台，這些技術的應用對市場公平性可能已造成程度不等的負面影響。AI演算法主導的自動定價機制，形同操縱著房屋租金漲幅，房東與平台賺得盆滿缽滿，而租客則幾乎無所遁逃於房租節節升高的被剝削命運。
這種演算法對租金市場造成的不公平效應，已經引起美國監管機關的關注。未來的監管挑戰在於如何在法律框架與技術創新之間取得平衡。針對這些自動化定價工具，各國監管機構應該提高透明度要求，並加強對市場數據和演算法租金建議機制的監督，以確保租金調整不會成為操控價格的手段。
在此同時，社會公眾也應該對AI演算法的影響保持警覺，了解其對租金走勢的潛在影響，並在租屋選擇上做出更明智的決策。只有在法律、技術與社會共同監督與警覺下，才能繼續確保租金市場的公平競爭，避免AI演算法成為少數人牟取暴利的工具，而是促進市場公平競爭的正向力量。
