位於松山區長安東路、復興北路交叉口的芝麻大廈，在實價登錄揭露下，去年12月又傳出一筆交易，依舊是李方集團「左手換右手」的戲碼。房仲業者第一時間解讀為稅務操作，會計師卻認為，商業考量的機會更大些。究竟李方集團的葫蘆裡在賣什麼藥，外界始終丈二金剛──摸不著頭腦。
依據實價登錄最新揭露資訊，星聚點KTV所在的芝麻大廈，一、三、四樓在去年12月以3億6261萬元，悄悄轉手474.29坪，換算下來，每坪單價76.45萬元。據悉，賣方為李方酒店集團轉投資的開蘭興業，買方則是熟面孔，與8月的兩筆交易如出一轍，依然是集團董事長李銘松之子李奇璋所執掌的葛瑪蘭興業。
外界有一說法是該案正在積極整合，目標是推動都更。對此，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨不以為然，「因為芝麻大廈產權比較複雜，都更整合難度太高了，只要一戶釘子戶就喬不攏。所以我們的看法是，比較像基於稅務考量，資產提前分配，不是為了都更整合。那個案子本身也還有商業用的功能，有出租效果。」
「老實說，即使是關係企業間的交易，如果買方沒有實際需求，根本不用做這件事，因為不賣就不用被課稅，……」針對該案節稅相關推測，資誠會計師洪連盛直言，不論是土地增值稅、營業所得稅等，都是先有交易才會被課稅，因此企業為了節稅去移轉不動產的邏輯恐怕不通，「我覺得節稅是只是附帶效果，重點是商業考量。」
他進一步指出，「該案可能是家族企業裡面，希望讓關係企業進行專業分工，才決定把不動產整合開發的業務集中。所以應該是說，他們原本就有移轉規劃，只是遇到稅改，去年營所稅率17％，今年20％，才會提前動作。早做和晚做的問題，趕在去年可能是考量稅率上的差異。」
事實上，芝麻大廈之所以難以整合，全因起造人、華美建設董事長張克東當年喊出「你買我的，我租你的，五年以後統統是你的」口號，以相對前衛的「不動產證券化」概念吸引大批想花小錢當股東、房東的民眾投資；其中，3樓金像獎戲院的555個座位更被拆成獨立產權出售，導致李銘松花了近10年整合，如今還有將近100個座位仍在他人之手，甚至不乏聯絡不上的海外持有者。
星聚點年租金5172萬，李銘松打包出售有本錢
一名旅館業者便向《信傳媒》透露，多年前自己曾經找上李方集團，表明希望承租四樓開設旅店，卻得知四樓被星聚點占用，雙方正在訴訟當中，於是只好試圖尋找同樓層的其他屋主，「那時候，我們就想說去租另外一半，結果竟然連大樓總幹事都找不到屋主，後來也只好算了。不過，從這裡你就可以看出，那棟大樓有多難搞。」
另一名房地產業界人士則說，李銘松其實也知道芝麻大廈根本無法整合到足以推動都更的程度，所以早晚會獲利了結，「你看，在大樓很亂的時候，他可以買比較便宜，等整合到一定程度，因為產權漸漸單純，價格也會跟著變好，這時候就是他脫手的時機。我想，到一定的完整度後，他就要打包賣掉了。」
至於該案價格能有何種潛力？根據《信傳媒》掌握資料，星聚點KTV每月租金約431萬元，合約至2024年10月，以李銘松當初購入價格12億元換算的話，投報率約4.3％。未來出售時，若以商用不動產普遍可接受的投報率2.5％反推，售價可望超過20億元，且該數字尚未計算後來購得面積，以及都更話題包裝後的效果。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，芝麻大廈產權複雜，所在區位卻有利於商業及娛樂業發展，過去曾是中興百貨，也有過戲院進駐，雖一一歇業，畢竟有段輝煌的經營歷史，因此，該案多年前已有大集團企圖整合，但難度始終很高，所幸地理位置佳，仍有出租效益，對於持有人來說也不無小補。
針對投資人，郎美囡也提醒，這類在優質商圈中的待整合個案，若能有出租收益，交易也較為活絡，但進場前，持有方式必須精算，特別是房地合一後，雖然自用長期持有的自然人最具節稅優勢，不過採公司名義持有，出租時的稅費扣抵額度不小，「若未來出售，相關費用可列報，日後能改建，也有節稅空間，因此商用型不動產仍有不少業主偏愛以法人身分持有。」
李銘松耐性過人，曾屢戰屢敗用十年攻進中國房市
「李方」兩字，取自集團創辦人李銘松與妻子方素蠂的姓氏，家族氣息濃厚，加上李家行事低調，多半鴨子划水，直到市場被猛然丟下震撼彈，眾人才驚覺李方的能耐至此。在一陣陣驚呼聲中，該集團更添幾分神祕色彩。
可以知道的是，今年66歲的李銘松是會計背景出身，早年更有「迪化街大帳房」封號，被認為是精打細算、眼光獨到的投資者。不過，他最讓人訝異的地方，莫過於耐性。他曾說，自己寧可投資土地、蓋飯店，賺長期經營的慢錢，也不急著投資金融商品來短期獲利。甚至，當年他屢敗屢戰，花了近十年才真正打入中國房地產市場，最後成功帶著豐厚資金鮭魚返鄉，種種經歷都叫人不敢小覷。
