開學將近一個月，外地學子都安頓好租屋處嗎？颱風、大雨接連而至，租屋處的修繕究竟是要誰負責呢？10月第一周的星期一是「國際人居日」，面對高房價，許多人愈來愈買不起房子，公共住宅比例又不到1%，只好轉向租屋市場，但租屋市場又沒有健全的法律規範，使得許多出租人、承租人遇到問題後求助無門。
修繕義務該歸誰？
台灣在沒有住宅租賃專法的狀況下，一旦發生爭議，便援引已經10年沒有修改的民法、土地法，致和法律事務所律師陳君漢認為，基於私法自治與契約自由，目前的租賃市場過度保護出租人，造成承擔人負擔過多義務。
崔媽媽基金會累積的2萬多筆租屋法律諮詢中，修繕問題是主要糾紛類型之一，而颱風通常是租屋修繕紛爭的罪魁禍首。為了自保，租屋族返家、出遊前，應先注意緊閉門窗與預防積漏水，若有發現任何狀況，也應隨時提醒、通知房東需要修繕之處。
事實上，依民法規定，修繕義務原則上是由房東負責，然而多數書面契約中，房東經常訂定「特別約定」，將修繕義務轉嫁到房客身上。有些房東在出租時會提供附屬的家具如冷氣機、冰箱、洗衣機等，房客來來去去，這些較高價的傢俱難免折舊、損壞，房東卻又經常要求房客賠償，價格甚至高於單月的租金，對承租人極為不公平。
法律途徑費錢又耗時
根據崔媽媽基金會初步統計，每年超過1000件租屋糾紛的法律服務案件中，「押租金返回」、「修繕問題」、「終止租約」分列前三大糾紛類型，占總體案件數近5成。其次為「租金欠繳」、「費用欠繳」及「訂金」等糾紛類型，約占總體案件2成。一遇到糾紛，很多人會直接聯想到上法院，但是租賃契約的金額多半不超過10萬元，在法院如芝麻綠豆小事，進行訴訟實在不符合比例原則。
幾年前，惡房東張淑晶的行逕鬧得沸沸揚揚，連檢察官也看不下去，拘提張淑晶。租賃爭議鬧上法庭是例外，依照土地法規定，因房屋租用發生爭議，得由地方地政機關進行「調處」。陳君漢表示，「比起『和解』、『調解』，『調處』並不具法定效力，而訴訟曠日廢時，多數當事人多半選擇不主張權利，反而造成不肖房東或房客恣意妄為，衍生更多弊端。」
住宅租賃產業化不足
崔媽媽基金會執行長呂秉怡認為，「國內住宅租賃交易長期地下化、低劣化，造成以小房東為主的出租體系，更不利住宅租賃相關政策的擬訂和推動。」稅制上，政府對於出租市場完全無法掌握，許多包租公、包租婆都以極低的稅率申報，呂秉怡指出，「有些房東為了躲避稅務單位查緝，甚至拒絕申請租金補貼的房客。」
內政部在9月公布的社會住宅政策中，「包租代管」是其中一個方案。政府將主導承包、出租、管理，參考市價8折向房東承租，擔任二房東，再轉租給弱勢族群，預計明年將從六都開始推動1萬戶。
當貧富差距漸增、薪資嚴重倒退，購屋已成為一種負擔，長遠來看，「有土斯有財」的社會價值應該被翻轉，在社會住宅推動的同時，健全租屋市場與法律制度，不失為一條可以相輔相成的路。
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