近年來，有地震學者直指地球已經又進入了「地震密集期」，呼籲著各國強化防震準備，而對照台灣屋舍的高齡化與高價化發展，讓許多有識者疾呼著都更的重要性，主張除了可藉都更來提供公共住宅外，更希望都更可以避免一旦強震來襲下，對台灣重要都會發展的致命性損害。
只是，雖歷任政府口號響徹雲霄，加以整體社會對都更的熱切期待，但實施的結果，除了如921危樓改建完成外，其他成果寥寥可數。而且，台灣當前所謂的都更，大多僅是建物的改建，少有都市景觀的更新，更沒有對於都市機能的重新配置改善，與目前先進國家所進行的「都市復興」(urban renaissiance)完全無法相提並論。此些都市復興，包括著機能面的「都市再生」(urban regeneration)以及居住面的「都市振興」(urban repopulation)，都是藉由將現有都市的重新改造，讓都市可以因應持續的發展挑戰，可以成為歷代居住人民安身立命的所在，以致百年，以致千年。
金融機構應加入都更機制
至於為何台灣在都更的推動上荊棘叢生，對照之下，我國過於依賴建設公司的開發模式，缺乏金融工具的搭配，讓都更的能量與思維都嚴重受限，導致都更的推動不易。換言之，相對於國外都更成功案例，因為金融機構在整體都更機制中的參與不足成為我國都更的重要的阻礙之一。
因為從過去到現在，金融機構都僅擔任著土建融放款以及房貸的角色，雖也部分有提供土地信託服務，但都是屬於消極信託的方式，也就是金融機構負責放款或交付土地開發權給建商，監督建商完成興建銷售後以最短期限內完成還款，或金融機構搭配房貸承作，將債務人由建商移轉到購屋消費者的身上，以求降低放款風險。
只是，這個將整體建物分散到零散所有權人的過程中，金融機構雖可以快速回收對於建商的土建融資，並讓承擔相當風險的建商面對售價來結算最終獲利，但整體建物的後續經營與處分卻也同時零散化到不同的所有權人之上，於是在維護資產或改建整建的意見整合就出現了極大的困難障礙，甚至因為世代移轉，而讓這些建物需要重建或更新時，變成一個完全不可能的任務，除非強制徵收。
對照之下，各國所推動的「開發型不動產證券化」與「不動產管理處分信託」，將開發案變成公司法人或基金型態，經由金融工具的設計讓開發變成專案融資與永續經營的標的，而所有權人所擁有的將是股票或受益權證，目標是追求永續經營下的穩定報酬，而不再是興建完成後出售處分的價差，當然也就減少讓建物變成追漲炒作的泡沫標的機會。
當然，不同商業銀行的房貸放款思維，在承辦此類信託銀行需要處理的，就需要涵蓋著不動產管理業務委託、不動產信託、信託受益權發行管理、信託受益權買賣、信託配息，等等多元功能。對於我國目前的金融機構而言，也將是全新的挑戰。
老屋強制健檢？後續操作才是重點！
檢視目前都更政策，包括新政府與台北市政府所提出的對策，大抵是「公辦都更」或強化「自主都更」機制，對照上述分析，可能相關政策都流於盲人摸象，花費太多時間在規劃建物的外觀，卻忽略了都市的經營本質是金融的操作。因為如果沒有辦法藉由政府的政策，來創造都更後都市價值的提升，而只是用容積率吸引開發商融資興建，那所能得到的結果，就最多只是建物的更新價格，絕對很難有整個街廓、或整個都會的全面價值提升。
沒有整體都更金融機制的設計，而只是免費提供老屋健檢或強制老屋交易健檢，就像在沒有全民健保下提供人民免費癌症篩選，那被篩選出來的將只是提早被宣布死訊，進入人生黑暗期。這樣的政策，就理性而言，絕非是良善之舉。
立法不進步，建物難翻身
其實對照目前公股銀行監理的風風雨雨，由這些公股政策銀行與地方政府合作，在金管會的進步監理下，開展「開發型不動產證化」與「不動產管理處分信託」的操作是適得其時，而且責無旁貸。因為一方面是公股政策銀行，所以面對不動產價格盤整的時候，為全民維繫所擁資產的價值與增值而強化都更的參與，本來就是維護全民利益的資產價值之舉。
再者，也因為是公股政策銀行，所以在操作階段中由地方政府提供開發案租稅優惠或容積獎勵等，獲利將不致有流於圖利私人財團的無謂爭議，而相關證券化後的受益憑證，更可流通於其他民營金融機構或中長期資金所持有，也不會有獲利獨享公營銀行的挑戰。
當然，在這樣的目標下，相關的配套也需要加緊規劃，包括法規鬆綁與進步立法等，但無論如何，現在就應該開始來進行。因為，如果現在不做，未來在零碎化所有權而且耐震係數有限的大樓四處林立之下，高齡化的建物將使台灣的主要都會難有翻身之日。
