（讀者投書－作者為吳玉琴國會辦公室主任孫一信。本文不代表《信媒體》立場）
「租賃住宅市場發展及管理條例」(以下簡稱:租賃住宅條例)第一次修法在2023年1月12日完成三讀。本次修法直接將住宅租賃視為消費關係，並適用消費者保護法，解決房客在消費爭議、鄉鎮市區、法院調解及不動糾紛調處四種多元訴訟外紛爭解決機制的選擇難題，全部回歸相較有效率「消費爭議調解」。
106年12月剛剛立法的「租賃住宅條例」為什麼那麼快就得修法？主要原因卡在當時的立法，在租賃契約定性上區分消費關係以及非具消費關係的性質。
這個區分影響到後續租屋糾紛的處理途徑。如果是消費關係則可依消保法的調解程序，第一次申訴調解、消保官出面調解，以及後續的相關程序。如果非屬消費關係，則走到另外三個程序，包括：「不動產糾紛調處」、「鄉鎮市區調解」、「法院調解」，這就是所謂多元解機制。
但多元調解機制，比起有消保官在場，民眾反應通常是房東大都拒絕出席。
既然有區分，就須要有明確定義。回到法務部之前的解釋，具消費關係是指「出租人反覆實施出租行為，並以出租為業。」因此，非消費關係變成只有一宅、第一次出租，當次合約屬於非消費關係，這種情形不到總件數的2%。
不過，通常縣市地政單位接到住宅租賃爭議，都會轉給消保官進行調解，就算非消費關係，消保官也會代勞。
於是長期關注住宅租賃議題的崔媽媽基金會，開始倡議「住宅租賃爭議可以準用消保法規定辦理」。
不過這裡又遇到衡平性問題，因為消保法的規定，只有消費者可以申訴，營業人或服務提供方不能申訴，偏偏在租賃關係當中，也是有房東會遇到不依約定使用住宅，或不繳房租的房客需要調解。這也是最後仍然保持原有的多元機制的原因，讓房東也有可以申訴調解的管道。
租賃住宅條例立法5年來，已經定了「應約定不得約定事項」，對於違反本事項的房東，真正被處罰的只有個位數。
為什麼明明房客都知道問題所在，卻不敢申訴對自己不利的租賃合約？對此，崔媽媽曾做過問卷，發現「搬家」這件事在生活中是僅次於「離婚」的痛苦，所以房客心中會有不想把事情鬧大的「小警總」。
另一個可能因素是，長期以來從中央到地方的公務人力配置，很不重視民眾居住權益問題。地方政府有人做建築、土地管理；租補和社宅的推動，也有和都市計畫、非都計畫有關用地管理；但對於提升民眾居住品質、處理租屋糾紛的人力，則相對不足。
最近幾年，有租賃住宅條例立法以及住宅法修法，讓公益出租人租稅得以減免，也把包租代管及透過仲介出租的市場逐步納入管理，政府也編列300億預算，推出50萬戶租補，透過房客申請租補的期待，讓問題檯面化。
但如果屋主在合約或口頭要求房客不得申請、在合約上不清楚載明房東個人資訊，這個政策美意一定會被社會現況打折扣。目前這項政策執行率約6成(30萬戶)。
本次修法有幾個亮點，在第五條將住宅租賃契約定性為「消費行為」；在第十條對於出租人得提前終止契約的條件，參考民法245條規定，遲付租金的催告修正增加「定相當期限」，避免催告後馬上解約；在第十一條承租人得提前解約的條件，刪除「致難以繼續居住者」，讓解約條件更寬鬆。這幾項修法確實有偏向保障房客權益。包租轉租案件本次修法後也須進行實價登錄，讓房租市場更加透明。
但要讓租屋市場邁向合理化，還有很多要繼續努力的議題，包括推動內政部盡速將「不得申請租金補貼」納入不得記載事項；督促財政部積極查核比對有房租所得、卻沒有申報的房東，讓租屋市場合理化。
這些一點一滴倡議的成果，都是建立在許許多多房客的租賃血淚生活史。要努力的租屋議題還有一籮筐，有待大家持續努力。
