蔡英文總統前日召開執政決策會議裁示，由於老屋更新面臨誘因不足、資金不足、整合不易等三障礙，她要求行政部門盡速針對容積誘因、獎勵規範、減免賦稅等項目，就都更條例修正成立專責機構，與金融機構參與方式提出新的推動方案。尤其特別的是，她指示公股行庫積極參與都更，請內政部研究相關模式，整合推動方案，提升財務可行性，擴大能量。
面對都更，建商與住戶沒共識
這樣大動作宣示推動都更，房地產界的反應卻少有興奮。因為政府歷次推動都更政策，都是敲鑼打鼓後成效極為有限。而且面對原住戶抗爭與不動產價格走跌，更大大消除了建商參與都更的意願。如果只是增加容積獎勵與租稅優惠，對照建商獲利的大幅緊縮與風險大增的情勢下，外界多認為這次的政策結果可能仍是雷大雨小的空包彈。
但在建商看衰聲中，我們卻從蔡總統點名公股行庫參與都更中看到了亮點。
我認為這將是此次新都更運動成敗的關鍵，那就是徹底改變金融機構在都更中的角色，讓金融機構從「協助」都更，翻轉為「主導」都更，甚至擔任實施者的角色。相較於過去以建商為主導的都更政策，蔡總統此次談話，將讓被忽視已久的「政策金融」意義重新顯現。
金融業才是都更成敗的真正關鍵
台灣目前建物「高齡化」而都更不易的原因之一，正是過去以「販厝」的開發模式，建設公司藉由土建融資取得興建資本，但在開發完成後，建商因資金壓力與獲利出場考量，只有快速處分銷售房屋商品，因此少有後續的營運管理計畫，但隨著建物的老舊，等到建物折舊年限已到，需再次翻新改建時，先前後遺症就顯現，第一，就是缺乏整建改建資金，第二，更麻煩的是隨著所有權因為繼承分割而日益零散，造成了都更改建的極大阻礙。對照國外都更成功案例，台灣正是因為這種過於依賴建設公司的開發模式，讓都更的能量與思維都嚴重受限，導致都更推動不易。
所以，蔡總統在這次裁示中希望公股行庫積極參與都更，除了給予鼓勵，並且請內政部積極研究相關合作模式，整合進都更推動方案之中，提升財務可行性，擴大推動能量。但甚為可惜的，後續行政立法協調會所討論都更條例修正方向及主軸，卻仍延續過去的都更思維，僅僅思考擴大容積獎勵與稅捐減免等，認為這樣就可提升財務的可行性，但卻忽略了，這樣的財務可行性究竟是建商的短期獲利，抑或是降低都更建案持有者的長期成本。
台灣都更的瓶頸要引進新思維。都更負責單位應該詳細思考，如何參考國外因應都市開發所採行的「開發型不動產證券化」與「不動產管理處分信託」等都更金融措施成功經驗，藉由金融商品的開發與運用，確實導入金融業能量於都更工作之中，而非僅是傳統土建融資而已。
公股行庫帶著鋼盔往前衝
蔡總統此次點名由公股行庫主導，至少有兩層含義。第一，公股行庫位於市中心的自有老舊行庫可率先更新，導入城市公共開放空間與美學；目前公股行庫不動產因為法令規範而難以更新，甚至成為都市老化的表徵。但在金融科技創新的契機下，例如電子轉帳與櫃員機已經取代了對於櫃台業務的空間需要，因此，順著銀行對營業空間的需求轉變，改建這些位處市中心的公股行庫建物，搭配著容積獎勵與租稅減免的都更利益，回饋政府取得青創、產業輔導、文創、長照或公托中心等具高度公益的空間，或是對於都更工作最需要的「中繼住宅」等服務設施，將是一舉多得的做法。
第二層意義在於，金融機構主導都更，推出新的地產金融商品，同時輔以專業的建商或營造廠搭配，將為台灣的老舊公寓改建帶來新模式，這就是「創新金融都更」模式。也就是說，當公股行庫扮演主導都更的政策金融角色時，將有助於解放目前都更閉鎖的市場趨勢。因為目前台灣雖有高額儲蓄所帶來的中長期資金，但由於缺乏金融商品市場，導致資金無法流入都更工作。若由公股行庫所具備的土地資源以及金融資源，發展如日本開發型J-REITs 一類的都更金融商品，提供中長期資金需要的報酬，將更能吸引公民營行庫的超額儲蓄投入都更，這是短期可見成效的穩健策略。而也正因為由公股行庫主導，藉由透明的協商與公開機制，更可避免日後對於圖利私人財團的無謂質疑。
舊症頭需要新藥方
新政府執政半年以來，處理各項迫切改革與因應突發事件上，或許仍未盡如人意，甚或導致支持者期望落空。但這次對於都更事項的宣示與推動，加上對於金融機構功能的考慮，倘若對於舊症頭有新藥配方，期能對症下藥，以解長年沈痾。只是，這樣的工作除了內政部營建署外，更需要跨部會統合資源，包括財政部、金管會都應該密切合作，排除障礙逐步推行。
林內閣以財金見長，因此如何釋放金融「凍」能，讓台灣的中長期資金導入到建設新世紀的城市景觀，在創造產業發展機會中，也給人民有更好的居住品質空間，這是林全院長可以充分發揮的戰場，令人期待再期待。
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