基泰建設日前向大直受災戶提出「舊建物一坪換一坪加車位」的合作意向書，內容一曝光引起不少撻伐聲浪，儘管北市府目前朝向「公辦都更」規劃，但依法必須先取得至少75％住戶同意的門檻，尤其基泰已率先開出「一坪換一坪」的誘人條件，也考驗著受災戶未來對於重建之路的抉擇。
北市公辦都更「一坪換0.7坪」較常見，特例才有機會「一坪換一坪」
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，從實務上來講，公辦都更模式主要可分為三種，第一種是由縣市政府自行出任實施者，由於最後分回只有縣市政府跟地主，兩方就可以多分一些，他舉例，像是斯文里整宅公辦都更案之所以可以做到「一坪換一坪」，除了原本的整宅面積相對較小之外，該案也正是由市府自己擔任實施者。
第二種則是最為常見的模式，由縣市政府透過招標方式評選出最優申請人，由民間業者出任實施者，何世昌說，以台北市一般情況而言，「一坪換0.7坪」較為常見，除非是老公寓本身位於商業區、擁有高容積率；或是舊房子是位於關鍵角地或海砂屋；或是舊房子是一、兩層樓低矮平房，因所有權人少、可分回戶也少等情況，才比較有機會「一坪換一坪」。
第三種則是代理實施，比如像是由縣市政府主管機關委託中央機關代理實施都更案，不過這種情況較為少見，且過去台北市也沒有類似的情況。
因此市場人士認為，這次基泰所提出的「舊建物一坪換一坪加車位」，相較於公辦都更案，條件其實頗為誘人，「若撇除基泰的施工意外來說，重建條件當然很不錯，但是若加入施工意外成分，其實有待考量，也就是當住戶若接受基泰的條件時，也必須考慮基泰會不會以重建綁賠償，如果是用重建綁賠償，對於住戶不見得有利，建議跟律師詳細討論；另外，住戶是否還會願意『再跟基泰走一輩子』？這也是問題。」
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「一坪換一坪」多誘人？新屋總價比舊公寓價值翻逾1倍
從基泰建設日前提供給受災戶的「合建意向書」內容來看，由於仍無法判斷究竟是「換回含公設坪（權狀坪）」，還是「換回實坪」，若是換回含公設的權狀坪，由於目前新建案公設比約30～40％，屆時實際拿回的室內使用面積可能會面臨縮水。
何世昌則簡單從「換回含公設坪（權狀坪）」、「換回實坪」兩種情況進行試算，受災老公寓價格以近期成交的權狀38.33坪、總價2450萬元這一戶為基準，另外新大樓則概估為每坪135萬元。
首先，如果重建條件為「換回含公設坪（權狀坪）」的情況，「一坪換0.7坪」那麼重建後房屋坪數約26.83坪，含車位總價約3922萬元，等於新房比舊屋總價增加約1472萬元，增值幅度約60％；若是「1坪換1坪」，重建後房屋坪數是38.33坪，含車位總價上衝到約5475萬元，資產價格比舊房子翻了1.23倍。
另外，若是「一坪換回實坪」的情況，「1坪換0.7坪實坪」、且公設比35％的前提下，重建後房屋權狀總坪數約39.13坪，含車位總價則來到5583萬元；若「1坪換1坪實坪」，重建後含公設總坪數約55.9坪，含車位總價高達7847萬元；與原本老公寓價值2450萬元相比，整整多出5千餘萬元，價值翻了2.2倍。
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「一坪換一坪」條件是否藏陷阱？房產專家提醒：稍不慎可能簽下萬年合約
不過，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴認為，雖然基泰提出的補償方案看似不錯，但還有以下幾點住戶必須先搞清楚，否則可能會吃虧。
首先，基泰所提出的一坪換一坪，看不出是否為換回一樣的「實坪」，如果是舊建物一坪換新建物一坪，在目前新建案公設比約30～40％，原有住戶舊公寓公設比可能僅0～5％以下，住戶配合建商合建更新後，拿回的實際使用面積可能會縮水30％以上。
其次是，土地持份高者也可能會吃虧。陳傑鳴指出，地主參與都更或是合建想拿回更多，並非看原先房屋面積有多少，而是看土地持份多寡而定，因此如果有鄰損戶房屋面積不大，但土地持份卻異常多時，一坪換一坪的方案不見得會有利，甚至可能吃大虧，建議受災戶還是要仔細詢問專家，才能知道選擇什麼方案會對自己最有利且不會吃虧。
再者，新建房屋品質難保證。陳傑鳴認為，基泰這次建案施工出包，雖然提出不錯的補償方案，但對於多數住戶來說，房子是拿來自住的，對於施工造成鄰損的建商，就算重建後房屋價值大提升，但住戶內心可能還是會對於施工品質存有疑慮的，因此受災戶是否同意與基泰合建仍有待觀察。
除此之外，陳傑鳴也說，住戶與建商協議合建時，要注意的項目很多，例如，雙方對於坪數的定義、更新前的估價為多少價值、更新後的房屋價值如何算、建材設備、載明公設比、最小開發面積等，都需要詳細寫明。
另外，整合期限若沒寫明也可能會產生陷阱，稍有不慎就可能簽下萬年合約，建商不開發，長期被綁死。陳傑鳴呼籲，受災戶千萬不可看到初步的賠償方案就認為有利而與建商簽定契約或同意書，必須細看合約細節，政府也應該替受災戶把關，確保受災戶的權益。
北市府研議走向公辦都更，投標實施者面臨「高標天花板」
儘管台北市長蔣萬安已承諾將研議「公辦都更」，並以最優容積、最快程序及住戶意願納入考量，甚至表明「公辦都更沒有基泰幫忙的選項」，但未來台北市推公辦都更，也不一定所有住戶都會埋單；目前台北市公辦都更住戶同意門檻為75％，也就是說，北市府必須先徵求到大多數住戶的同意。
何世昌再三強調，受災戶應對於「求償」跟「重建」分開談，而不是只有談「重建」，「但坦白說，受災戶氣歸氣，冷靜下來想一想，跟自己最有關的還是利益，至於到底還要不要再相信基泰，這是未來住戶面臨正義與利益的抉擇。」
但何世昌認為，既然基泰已經把「一坪換一坪」的重建高標天花板丟出來了，接下來就要看北市府公辦都更遴選出來的最優申請人所祭出的條件是什麼，究竟還會有多少業者願意參與公辦都更投標？能不能提出比基泰更優的條件？市政府能否給予投標業者更多誘因參與以及說服住戶同意？將是接下來眾所矚目的議題。
