為促進都市土地有計畫再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，立法院通過「都市更新條例」，並在1998年施行，中間修正過12次，最近一次修正在2021年，給符合都更條件的案子容積獎勵。
另有一種都市計畫容積獎勵，各地方政府有裁量權，因政策目的、建設需求不同，台灣各縣市、甚至是同一縣市不同區域的容積獎勵也未必相同。
京華城案最關鍵的爭點就在容積率。但它不是申請都更，而是依「都市計畫法」申請拆掉重建，並捐地換容積率，又買容積移入，加上引起很大爭議的自創容積獎勵，所以把容積率拉高到840%。
一般建物30年，鋼骨要40年才能申請都更
從事建築業多年，參與過政府重大建設，也蓋過頂級豪宅與一般好宅的業界人士指出，要申請危老、都更，首先建物完工至少要30年以上，如果是鋼骨建造更要40年以上，「京華城是鋼骨結構建造，它2001年才開幕，依法規來看要符合都更或危老，第一關它就卡住了。」所以京華城是依「都市計畫法」申請都市計畫細部計畫變更。
都市計畫專業人士表示，地方政府有容積獎勵裁量權，所以從京華城申請都市計畫細部計畫變更公告來看，這案子的容積獎勵有納入「綠建築、智慧建築及耐震設計」，還有其他自創容積獎勵，包括：「韌性城市貢獻獎勵」、「宜居城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」等，這些五花八門的容積獎勵帶來的超額利潤初估超過200億。
台北市最需要都更，屋齡30年以上占7成多
根據不動產業者統計，今年第一季全台住宅平均屋齡已達32年，屋齡在50年以上有101萬戶；屋齡在30年以上的占比高達51%，也就是說，平均每兩間房子就有1間屋齡在30年以上，台北市占比更超過7成。在地震頻繁的台灣，大台北地區又人口稠密，為了安全起見，危老都更刻不容緩。
為了多給一些誘因，加快都更腳步，政府祭出「容積獎勵」政策。但容積獎勵帶來的超額利益，甚至說是暴利，成為兵家必爭之利，卻又因各方相持不下而影響都更進度，甚至把一串官員捲入其中；一旦被扣圖利、收賄大帽子，就是半生悔恨無窮盡，讓很多公務員戒慎恐懼。
因為容積獎勵太甜美，所以不論是都市計畫還是都市更新的案子，都有審議委員會的設計，美其名是共同決議，更大成分是責任分攤。
委員多半「乖乖牌」，誰當PM決定案子生死
了解內情人士透露，審議委員會一般由15人組成（依法19人為上限），其中7位是市府相關局處代表，8位是外聘的專家學者，任期3年，市府代表通常都會站在支持市府的立場說話，外聘委員多半不講話，尤其新任菜鳥委員很多不敢講話，如果遇到爭議案件、立場和市府相左時，乾脆就請假，不出席會議，以免說了不該說的話，下一任不被續聘，所以參加開會的委員多是「乖乖牌」。
從事都市計畫相關人士透露，中央(內政部)及地方(各級地方政府)都計審議委員會開會，如遇爭議提案，為求審慎，會由主任委員指定委員組成專案小組會議，另外開會討論。
而高階公務員在公門待久了，大多很懂觀風向，若被指定担任審議委員，他們的角色與立場很容易具有「定錨」作用，特別是國土署或地方都計高官担任專案小組召集人(PM)時，往往被當成測風儀。「如果是由彭振聲當PM，以他過去使命必達的記錄來看，意思就是上面傾向讓這案子過；如果是李得全當PM，應該就是不想讓它過……」內部人士透露。
趙少康名言：「這種案子誰當市長都不敢過」
李得全是市府前副秘書長，在京華城案爆發後，他也以「證人」身分被檢廉約談。之前他曾在個人臉書發文表示，建物容積是可以給予獎勵，但關鍵在於合法性、正當性、公益性、公平性、合理性與整體性是否具足，他語重心長希望藉由京華城案可以通盤檢討、改正台灣都市計畫與容積獎勵制度。
其實魔鬼真的就藏在細節裡，「容積率」的奇怪故事講不完，但只要超出法令規定，就很難不被放大檢視，何況有一大堆自創容積獎勵，給了官員可以挾法令和權力索賄的空間，也為業者創造行賄的機會。誠如日前趙少康接受媒體採訪所言，「這種案子誰當市長都不敢過」。
京華城案像一面照妖鏡，讓很多妖魔鬼怪現出原形，也讓高雄國賓等高容獎知名建案受到關注。其實，只要規規矩矩照法規走，就禁得起層層檢視，從魔鏡裡照出來的就會是白雪公主。
