內政部今(25)日召開平均地權條例配套子法草案預告記者會,部長林右昌親自說明新增5項子法內容。林右昌表示,本次條例修法最主要的目的是回應社會期待,打擊投機炒作,讓房地產市場逐漸恢復正常健康狀態。
內政部指出,平均地權條例已於本(112)年2月8日公布實行後,積極修正其4項子法有預售屋、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、預售屋解約申報及地價評議委會員組織等規範,皆於2至3月間完成預告;本次再增訂5項子法為私法人買受住宅許可制、限制預售屋、新建成屋換約轉售及檢舉獎金制度等規範,自即日起至5月15日草案預告中,未來以期完整9大子法後,明確杜絕炒作,確保建商合法正派經營。
本次預告新增這5項子法,在研擬期間即受到各界的關注與建言,內政部都已納入審慎通盤研議,並邀請相關9大公會及團體座談討論,以求周延。目前提出的預告草案,最重要的目的就是要精準打擊投機,保障必要正常的交易,確保合法正派經營,並逐步引導房市朝向有秩序、穩健的發展,同時歡迎各界在子法預告期間提出寶貴建議。
私法人買受住宅許可,已考量都更、法拍等正常經營需求
首先,在私法人買受住宅許可部分,在條例修法時已考量私法人執行業務營運需要,分為「免經許可」及「需經許可」2種,今日預告的2項子法,則是依照實務上私法人買受住宅的目的與用途,再作進一步的周延規範。
其中,在「免經許可情形公告」草案,即將私法人買受取得住宅有其公益性、必要性,並具共識的9種情形,例如金融機構轉投資的資產管理公司(AMC)買受不良資產擔保品,以及私法人為確保債權及穩定不動產金融市場之必要,經由法院拍賣取得住宅,均納入免經許可項目;另在「許可辦法」草案中,則將私法人因正常經營而需買受住宅的6種情形納入需經許可項目(例如購買作宿舍、具規模出租經營使用等),但其許可取得的住宅,必須受到5年不得移轉的限制,以避免被變相短期出賣炒作。
至於協助私法人參與都更重建部分,則將依都更辦理進度而有不同設計規範。在都更整合階段,私法人可經許可買受取得30年屋齡以上老舊住宅,或未達安全、耐震標準等有危險之虞的住宅進行都更,但需受到5年不得移轉的限制,以避免都更蟑螂等假借都更名義取得住宅情形發生。另私法人如欲取得迅行劃定更新地區內的住宅,因該地區具有辦理都更的急迫重要性,故得免經許可,以利推動都更整合。
如果都更事業計畫已取得8成所有權人同意,而進到公開展覽階段,在計畫範圍內已有土地、建物,或屬實施者或出資者之私法人,則可免經許可買受取得範圍內其他住宅,以利都更加速權利整合完成;但於區內無土地、建物,或非屬實施者或出資者之私法人,仍須經許可取得。
此外,在都更計畫完成分配後,該計畫所列的實施者或出資者為私法人時,如與得分回住宅之其他所有權人訂有契約買回住宅,亦可免經許可買受取得,以符合都更實務作業需要。
預售屋換約轉售,限重大事故情形,避免浮濫變相炒作
其次,在限制預售屋換約轉售部分,本次則配合預告「讓與或轉售審核辦法」及「得讓與或轉售情形公告」2項草案。
「得讓與或轉售情形公告」草案將規範買受人在簽訂預售屋買賣契約後發生重大事故者,才可以例外申請核准換約。重大事故種類將包括(1)買受人因非自願離職,且逾6個月未就業、(2)買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症,且須6個月以上全日照顧、(3)買受人或其家庭成員之房屋,因災害毀損而須另行租屋、(4)買受人或其家庭成員因重大意外事故,致他人死亡,或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧、(5)原買受人死亡,其繼承人無意保留,或是(6)共同買受人間轉讓等6種情形。
林右昌說明,為避免重大事故規範過於浮濫寬鬆,造成規避管制及變相炒作,所以未將工作輪調、減薪等情形納入。同時特別提醒民眾,因預售屋交屋期長,所以在簽約購屋前需要理性審慎評估付款能力與風險,避免因新制施行而受到影響。
檢舉獎金制 採實名制、具體事證,防止不實檢舉
本次同時預告「檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法」草案。其中規定發給檢舉違規獎金的類型,包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單轉售、限制換約與禁止炒作規定案件。檢舉案件如經查證屬實、裁處罰鍰確定且完成收繳後,將以實收罰鍰30%發給檢舉獎金,並規定個案獎金之上限1000萬元。
林右昌強調,健全房地產市場有賴全民共同支持與協助,但為避免不實檢舉影響市場交易秩序,所以在本次草案中也同時規範採檢舉人實名制,並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料;如發現有以偽變造不實事證提出檢舉情形,並將主動移送檢調機關處理。
林右昌表示,非常感謝各界及相關公會團體提出的寶貴意見,本次預告的子法將配合明確規範申請應備文件,且有設計簡捷的申請與審查程序,例如私法人在參與都更時,可以街廓為範圍申請許可,不會影響業者正常的業務推動及營運。相關子法草案將自4月25日起預告20天,各界如有任何意見都歡迎向內政部提出。預告完成後,將依法制作業程序辦理後續發布事宜,並報請行政院核定施行日期。
內政部最後補充,平均地權條例修法於今年2月8日公布,除禁止不動產炒作行為之規定已施行外,其他條款需配合新訂或修正共計有9項子法,其中4項子法修正草案已先在2、3月月間完成預告,本次預告的5項子法內容,將公開於公共政策網路參與平臺提供下載查詢及蒐集意見。