（讀者投書－作者劉少華Wade為關注台灣經濟現況的專職交易者。本文不代表《信媒體》立場）
在全球化的時代，房地產市場已不再只是一國的事務，而是與全球經濟、政策和社會變遷緊密相連。從美國的次貸危機到亞洲的金融風暴，再到近年的新冠疫情與烏俄戰爭，甚至是以巴戰爭；這些事件都對房地產市場產生了深遠的影響。特別是在亞洲，台灣、中國和南韓等國家的房地產市場都面臨著各種挑戰和機遇。
台灣，這個只有2300萬人口的小島，近年來在全球財富報告中的排名卻令人矚目。背後的原因是什麼？是半導體產業的發展，還是深植人心的土地私有觀念？又或者是政府的政策和市場的動態所造成的結果？
隨房價崩盤而來的經濟衰退：歷史回顧
房地產市場，一直被視為國家經濟的重要指標。當房價上升時，它不僅反映了經濟的繁榮，也帶動了相關產業的發展。但當房價劇烈下跌時，其後果往往不僅僅是房地產市場的衰退，更可能引發整體經濟的動盪。
從歷史的角度來看，房價的崩盤與經濟衰退之間的關聯性是不容忽視的。其劇烈下跌往往伴隨著經濟的衰退，如大量失業、金融危機和公司大量倒閉。
美國房地產泡沫（1923 ~ 1926）：為目前最早可考證的房價崩盤。美國受益於一戰結果，促進國內的經濟發展。大量的投機行為趕往股、房市，飆漲來到實體經濟無法承受的程度。接著迎來一場颶風，襲擊佛羅里達州，摧毀了 13,000 棟房屋。破產的連鎖反應就此展開。隨著1929年股市的崩盤，迎來經濟大蕭條（Great Depression）。
日本泡沫經濟（1986 ~ 1991）：日本為了避免日幣升值，對經濟成長產生負面影響，採取寬鬆貨幣政策。低利率的來臨，助長股、房市的膨脹，而日本央行最終為了抑止泡沫擴大，將基礎利率2.5%上升至6.0% 。市場的迅速降溫，讓地、股價崩盤超過兩位數。1991年至2003年日本GDP僅成長1.14% ，又有失落的十年（失われた10年）之稱。
亞洲金融風暴（1997 ~ 1998）：1990年全球投資近一半的資產在亞洲，但因實際生產不如帳面，其中泰國、南韓與印尼影響最重。其他亞洲國家也受到影響，甚至波及至外國的投資者。股市縮水三分之一，各國對美元的匯率跌幅為10% ~ 70% 。因股市下跌，影響房市供過於求，建商的銷售大幅下滑或等待倒閉。
美國次貸危機（2008）： 21世紀美國房地產市場持續走高，而信用不佳的人可以申請次級貸款；其中又衍生其他高風險的貸款。當房價開始下跌，產生大量違約，申請人又還不出貸款，最後產生連鎖效應，除了美國資本大幅下降與公司倒閉外，世界各國也進入信用緊縮時期。演變成全球銀行信用危機。因銀行被迫信用緊縮，房地產買氣下滑與房價下跌，使違約率提高，層層效應導致呆帳擴大。
亞洲房地產現況：南韓全租屋與中國爛尾樓
近代的房地產，最有名的事件為南韓的全租屋與中國的爛尾樓。
南韓的全租屋
2020 年文在寅總統任職，推出高壓政策的《租屋三法》來抑制房價，不料房東收回房屋，導致南韓租屋的保證金大幅上升；倒使房價上升，全租屋幾近消失。
韓國的全租屋：為韓國特有的租屋機制。房客給房東一筆押金，該押金為房屋價值的 30% ~ 80% ，使用房屋期間，只需負擔水、電費與管理費，租約到期後就能取回全數押金；而房東透過這筆押金進行低風險投資來套利。
隨著南韓錯誤的政策，使房地產的飆升。此時美聯儲開始加息，韓國央行不得跟隨加息，使全租屋的房東難以低風險套利。無法償還押金給房客的情況下，房東捲款潛逃，房客血本無歸。
但儘管房價飆升，韓國的失業率卻無太大反應。
15~29歲的學生客群，多半是因為疫情而延後畢業造成的一時飆高。可見截至今年，失業率趨近平穩。
全租屋政策造成的房價下跌，按照歷史應該出現經濟的連動。但從失業率可以推算韓國房價尚未達到高點，只是一時的波動。現在來談談中國的爛尾樓事件。
中國的爛尾樓
隨著新冠肺炎疫情的爆發，中國經濟成長迅速下降。日前中國也宣布暫時停止公布失業率數據。中國正面臨著中等收入陷阱的憂患。
中國預售屋制度：購買預售屋時，必須支付2成至3成的頭期款，並且開始支付房貸。也就是說台灣與中國兩岸的預售屋差別，在於中國交屋前的風險全轉嫁到購屋族手中，而台灣交屋前的責任為建商負擔。
中國銷售額第二大的房地產開發商「恆大集團」，在今年2023的報告中，前兩年損失約為810億美元，在美國申請破產保護。與此同時，同樣也是房地產開發商的「碧桂園」，也傳出債券違約；因付不出到期的債權利息，面臨資金斷鏈。
在中國的房地產進行式中，房價卻未如歷史上那般巨幅的下跌；因中國有綁定戶籍與限購令，並且投機民眾相對較少，而主要是因為有大量高風險建商。除了溫州以外的城市，價格並未大幅度的下降。
雖然中國隱藏部分數據，但我們仍能從「恆大集團」和「碧桂園」的財務危機中，探討中國經濟發展到一定階段，所面臨的「中等收入陷阱」。
中國已落入「中等收入陷阱」
目前中國尚未邁入高收入國家，落入了中等收入陷阱。根據世界銀行（World Bank）分析，人均GDP超過13,205美元，就算高收入國家，而中國在2022年的人均GDP達到12,741美元，按照6%的通膨，在世界銀行的標準下， 2023年可望踏入高收入國家。
中等收入陷阱：國家因某些優勢達到水準，卻缺乏高等附加價值的產業，無法與他國競爭，只能停來在目前的經濟水準。
借鑑歷史上著名落入中等收入陷阱的國家阿根廷，如今GDP也持續在一萬美元附近徘徊，因為低端產業，只能幫助國家進入中等收入的水準。
想要完成產業升級，就必須要高利潤的產業；如日本的汽車、韓國與台灣的半導體。然而全球發達國家人口總計也才7億人，中國有14億人口的數量劣勢還需攻克。
回到房價。台灣在20世紀90年代，也算落入中等收入陷阱的一種。要離開陷阱，就要進行產業改革，改革勢必會贏來大變動，當時造成大部分產業倒閉，同時也是房價崩盤，又逢亞洲金融風暴。
上述所提亞洲的中國與韓國的各種面向，勢必也會對鄰近國家，也就是我國造成影響；但台灣的經濟成長卻沒有太大的變動。
台灣對中國有約35%的出口依賴，中國經濟的變動也會影響著台灣。而台灣房價以及物價近年卻是穩定上升。絲毫沒有產生對近期亞洲國家崩盤的反應，如亞洲金融風暴泰國那般接連影響鄰近國家。
綜觀以上因素，台灣目前尚無較明顯的崩盤指標。借鑑於歷史與近期，所以政府必須在不抑制房價的情況下，使年輕人買得了房。
台灣政府為經濟穩定的購房支援政策
如何幫助年輕人購屋，當然是要降低購屋的門檻。先不論扶植或投資其他產業，來創造就業機會等，來提升國內產值的各種情況，政府就從購屋的政策入手。
「新青年安心成家房貸」就是非常典型的例子，在今年2023年8月1日上路。提高了200萬的貸款金額，貸款期限也增加了10年。
青安貸款投資客幾乎無法使用，因有過硬的審核條件，也就是自身、配偶及小孩不得擁有房屋，才能申請此項房貸。因此，新青安貸款便降低了現金流的問題，使部分一般人民可以用來購屋自住。
然而買房除了現金流問題，最讓人卻步的是頭期款。在日本，頭期款甚至不用繳交，可以直接繳付貸款入住，大幅降低剛出社會年輕人的負擔。而台灣政府遲遲未動這一塊，主要原因是怕銀行的信用曝險上升，可以參照經濟大蕭條前的佛羅里達房價。
頭期款實務面上很好解決，就是讓購屋者以低代價取得頭期款。但眾所皆知，這些首購族只要沒有太大的壓力，會影響到既得利益者的資產，這便是政治面的問題。
基本上，台灣政府的態度非常明顯，就是打風險不打房；也就是「打炒房」。因此，政府不希望銀行放款過多的比例在於房地產，延伸出另外一個目的，希望人民把資金拿去創業或投入股票市場當中。
人民無論是投資公司還是自己，過程中會產生價值，以此降低房市的風險。歷史上，過高的房、股市，沒有實體產業的支撐，勢必會順著爆點，迎來崩盤。
台灣市場共識：低違約率與賣家心理的影響
安聯集團（Allianz）發布的「2023年全球財富報告」，台灣排行世界第五；前四名依序為美國、瑞士、丹麥與新加坡。這份報告中，是指金融資產，沒有包含房地產。
然而在只有2300萬人口的台灣，發達的產業為半導體，並不能很合理的解釋為何排行第五。而華人土地私有財的概念深耕於心，金錢都會流向房地產，為何在沒有計算房屋價值的情況下，還能獲得高排名，值得我們探討。
因此，房地產是否能有產值，除了房地產產生的附加價值，如學區、交通等帶動當地的經濟。「房地產」的主體，便延伸至將房屋變現的方向。
雖然青安貸款緩解了現金流的壓力，但在台灣，不少炒房客也採用了無限轉貸的策略來維持現金流。除此之外，他們還會利用增貸、理財型房貸和二胎房貸等方式，將房產轉化為現金。
如利用二胎房貸的特點，將貸款中的房屋，拿去給其它銀行或民間機構獲得貸款，再次取得二次資金進行房地產投資。
房市與股市便高度聯動。一般來說新建案量縮，也會造成交易量縮，但此時把錢貸出來，投進股票市場。不動產市場與股票市場本質上的區別；將房地產放在那邊時，因為他是有形資產，就算交易量縮還是會有相當的價值，甚至是升值。股市只要沒有成交量，那價格就幾乎不會變動，成交量少的情況下，也難以進行買賣。
再經過2020年新冠疫情與2022年烏俄戰爭的影響，強力的通膨以及政府的打炒房，造成建商推案大縮，但反而助長了房價，因前述的房產交易量萎縮不影響，且在台灣住屋也是硬需求。
台灣的放款非常保守，銀行會調查購屋族的職業，過往的信用歷史，以此來審核，所以違約率非常低。綜觀歷史上大跌都是違約率的爆發，如經濟大蕭條、次貸危機與近期的韓國打房政策。
從賣家心理角度來觀察，大多數台灣房屋賣家不可能賣比原價低，相對低價出售的佔比低。在違約率又低的情況下，房屋便不可能出現大幅度的下跌。唯一下跌的情況，就是按照中短期的炒房客，賣出造成的房價波動。
低違約率以及台灣人寧空置也不想降價租售的個性，無法達到歷史上房價大崩的共通點。也就是連鎖反應實體經濟的金融海嘯，發生大量失業與倒閉的模式。
房價動態：從歷史到當前的政策因應
亞洲的房地產市場，特別是台灣和中國，近年來經歷了多重變革。從歷史的角度看，房價的劇烈下跌往往伴隨著經濟的衰退。中國的「爛尾樓」現象和其中等收入陷阱的問題，與台灣政府為穩定經濟所推出的購房支援政策，都反映了兩岸在房地產市場上的策略和挑戰。
在未來，考慮到都市化、人口結構和政府政策的影響，台灣的房地產市場可能會持續面對供需失衡的問題。但具體的發展趨勢將取決於政府的政策調整和全球經濟環境。
政府如何進一步的加強對房地產的監管：限制外來投資、調整土地供應政策或提供更多的公共住宅等。也可能會有更多的金融和稅收政策來調控市場。
台灣的購房支援政策在短期內可能有助於緩解市場壓力，但長期經濟穩定還需要更全面的策略，如促進經濟多元化、提高生產力和舒緩少子化；這些都是重大挑戰
