11月下旬一個平日的午後，車子才正要駛進台南科學園區內，遠遠就可以看到一台台黃色起重機伸長吊臂，一旁還有砂石車一輛接著一輛，沿著區內的「三抱竹路」走到底就是台積電晶圓18廠，而預計規劃3奈米量產的生產基地，目前也正在如火如荼地興建當中，這裡就是台南目前最主要的科技重鎮—台南科學園區。
南科從「蔗田」變「矽谷」
台南科學園區（簡稱南科）坐落於台南新市、善化及安定3區之間，總面積1043公頃，屬於台灣3大科學產業基地之一。截至今年10月底為止，南科園區營業額為6642.79億元，就業人數已接近8萬人，園區內有效核准廠商家數已有240家，雖然家數比竹科的586家少，但仍高於中科的216家。
事實上，南科坐落的所在位置早期是台糖土地，前台南縣長蘇煥智回憶，「以前我們開車經過這邊，只要一下雨這邊都很容易淹水，所以後來設立南科，就著手把地面填土墊高、整治排水等工程。」隨著園區發展已超過20個年頭，從前的甘蔗園至今已有積體電路、光電、生物技術、通訊、精密機械等產業進駐。
回顧1997年7月南科才剛成立時，台積電就是第1家大舉投資南科的公司，而台積電晶圓6廠也是在同一年開工動土，成為當時南科園區第1座專業積體電路製造服務廠，隨後台積電也陸續投資晶圓6廠、晶圓14A廠、晶圓14B廠以及晶圓18廠。
「買一杯咖啡等1個半小時」，外來建商也驚呼南科人潮
今年以來，隨著台積電宣布擴大投資南科後，全球半導體微影大廠艾司摩爾（ASML）也宣布也在南科設立荷蘭以外的首座EUV（極紫外光）全球技術培訓中心，協助台灣訓練EUV設備人才，帶動南科就業機會。身為台股護國神山的台積電，也撐起南科房市火車頭的角色。
「房地產需求絕對是取決於有沒有工作機會。」過去主要在竹北推案的大任建設，今年也複製在竹科的推案經驗首度揮軍南下到善化蓋房，總經理阮文凱指出，大任建設從2003年開始在竹北蓋房，一路看著新竹高鐵重劃區在短短10餘年間，從一片西瓜田發展到至今櫛比鱗次的大樓，從他的語氣中也透露出，為什麼看好南科、到善化來推案的主要原因，那就是就業機會。
善化目前的生活機能除了以中山路商圈為核心之外，隨著肯德基、麥當勞及星巴克等商店陸續進駐，商圈正逐漸發展當中。阮文凱也分享一個親身經歷的故事，2年前他在某一個周五下午剛結束一場重要的土地簽約，好不容易有空坐下來喝咖啡，卻在星巴克善化門市的排隊人龍中整整等上一個半小時，這個經驗讓他印象非常深刻，「因為店裡面全部客滿，排隊的人都是掛著牌子的年輕人，你就知道大部分應該都是南科的人。」
當然，看好南科房地產需求的建商絕對不只有大任建設，原先非在善化地區的建商也紛紛進駐南科周邊插旗推案，包括聯上集團、富聿建設、桂田欣業、萬仲建設等建設公司。
阮文凱指出，2年前新建案的市場行情大約是每坪16～17萬元，現在善化這邊的新案也都站上2字頭，即便如此銷售絲毫也不受疫情影響，目前代銷業者手上幾乎都是「無案可賣」的情況，以自家建案為例，短短4個月銷售期就已全數銷售完畢，其中來自南科從業人員的客戶就將近一半。
南科房市一級戰區，10年來透天厝新案總價翻倍
值得留意的是，蘇煥智在擔任台南縣長任內，首創「浮動分區」、「民間參與政府區段徵收」等土地開發概念，吸引美國澤普世（Cerberus）集團於2004年以南科興業名義投資34億元在「LM特區」進行86公頃的開發工程，並做全區的景觀規劃設計。直到現在，LM特區不僅是南科房市的一級戰區，也被外界稱為是「南科富人區」。
根據財政部日前公布全台10大的「富人里」資訊，位在LM特區內的蓮潭里就以年綜合所得168.7萬元，躋身排名第6名。實際走一趟LM特區，可以觀察到區內不僅街道規劃整齊、管線採地下化鋪設，該區內也有不少公園綠地，甚至是尤其又以一排排紅瓦白牆的獨棟別墅最為特別，頗有美式風格。
觀察台南房市25年的台南市不動產代銷公會理事長黃慧英指出，10年前LM特區的透天厝首購入門款大約落在5、6百萬，現在透天厝首購入門款大約是1200萬起跳，整個翻倍，「LM特區真的是靠整整10年的時間，機能才逐漸成熟、熱鬧起來。」
黃慧英則分析，今年台南房市熱度自從疫情爆發後不減反增，由於資金減緩向外投資、台商資金回流挹注，再加上低利率環境以及台積電效應所帶來就業機會，皆成為支撐房價的主要理由。一名不具名的建商更指出，目前LM特區也有幾家建商索性封盤先不賣了，因為評估之後的行情會更好，於是採取先建後售。
善化、新市透天厝要價千萬元，逐年增長
南科的發展為周邊行政區帶進居住人口，當地房仲業者也指出，包括善化、新市區等地區的房市都受惠不少。
以南科附近新市、善化及安定3區的實價登錄顯示，善化區大樓在2016年每坪平均單價約10.5萬元，到今年8月已經來到14.5萬元，漲幅達38％；而善化區透天厝在5年前平均總價約860萬元可買到，但至今平均總價已經來到1175萬元，漲幅同樣約37％。
另外，新市區的房價漲幅更為驚人。以大樓、華夏物件來說，善化區平均單價從5年前的每坪8.2萬，如今每坪平均單價已漲至13萬元，漲幅達近6成；至於透天厝總價也從775萬元漲至1345萬元，漲幅超過7成。
永慶房產集團則指出，由於新市地區在2017、2018、2019年屋齡5年內成交比例逐步提升，且有多筆包括騰揮會館NO2、太子WIN-明大NEW、長磯一品苑NO3、春池LM inn等成交案例，因此漲幅才會逐年擴大。
但也這意味著，購屋族若想在善化區買透天厝，預算若不到千萬元恐怕能入手的機率將大大降低。隨著南科三期即將落腳台南看西農場，南科正全力衝刺成為下一個「小竹科」，這股房市熱度恐怕在短時間內還不會結束。
