房市利空欲走還留，不少建商循著「逢低買進」的歷史經驗，選在2017年大舉獵地，不過，在一些專家的眼中，此舉令人看了一把冷汗。有學者透露，近期已有建商付不出工程款，只好拿著南港餘屋抵債，營造廠再轉手給下包業者，「每人損失一點，總好過都拿不到錢。」
今年以來，媒體不時傳出房市落底論調，一線銷售人員卻幾乎無感，頗令人摸不著頭腦。不過，前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰8日接受《信傳媒》訪問時，舉了幾個關於廣告的有趣觀察，或許可做為一種判斷依據，「對市場不是很了解的話，其實可以觀察報紙廣告，裡面藏有很多玄機。」
「像今天的報紙廣告，我就看到有3塊靠近新北產業園區、距離機場捷運A3站400公尺的乙種工業用地，分別是1450坪、1650坪、3110坪，建照都申請好了，還包含容積移轉，竟然也要拿出來賣。」莊孟翰說，自己相當好奇，如果景氣確實好轉，業者應該四處買地才是，何以連建照都申請好的土地也要出售，「這代表著，景氣絕對不是一般人在電視上看到的復甦，沒那麼簡單。」
同一天，還有一則廣告也引起他的注意，「在西門町豪景大酒店附近的全坤雲峰，剛推案時的賣價在80多萬元，之後有一段時間提高開價到100萬元打七折，變成一坪賣70萬元，今天報紙廣告卻出現『一坪只要51萬元』，……」他直言，一般餘屋的條件確實較差，但如果景氣真的復甦，也不至於下殺到如此地步，「因為不降價真的賣不掉啊。」
新成屋超額供給，衝擊預售屋、中古屋
值得一提的是，連知名品牌遠雄也有類似狀況，「在中和左岸系列的遠雄錸儷，1月31日的廣告也打出現折888萬元的優惠，58坪的案子，等於一坪降價15萬元。我相信那個案子應該賣得很慢，景氣不好又不知道哪時候可以上來，只好降價。」莊孟翰強調，連大品牌都受不了餘屋壓力，被迫打出促銷廣告，更何況是一般小建商。
莊孟翰分析，當下房市所面臨的最大難題，當屬超額供給，「我算過，最近三年北台灣的推案量有2兆5千億元，平均銷售卻不到三成，等於市場上會有1兆7500億元的新成屋陸續進來，再加上一些2012年、2013年進場的投資客也在降價出清，……」他指出，由於新成屋大量釋出，對預售屋、中古屋市場也造成衝擊，形成三者競價求售的慘劇，「結果建商還在買地推案，這才嚴重啊。」
「現在一般人的疑惑都是『房市落底沒』，……這樣說好了，台灣近5年累計的超額儲蓄將近11兆，如果景氣真的那麼好，一堆建案早都應該賣掉了。現在就是比誰的口袋深，受不了的人，沒賣掉的餘屋只好讓價。」莊孟翰大膽預言，只要建商還有讓利求售的狀況，房市都不會真正觸底，但今年內恐怕看不見，「如果後勢看好，根本不必賣地、打折，促銷改送裝潢、家電都可以，因為沒有人會想讓實價登錄的行情受到影響嘛。」
付不出工程款，開始有建商拿餘屋抵債
除了降價訊息，可有其他依據？被問起房市第一線的狀況，他透露，「前陣子有建商來問我關於『營建換屋』的問題，因為他們南港的餘屋真的賣不掉，唯一方式就是把餘屋給營造廠，抵工程款，營造廠一定會收，不然也怕對方倒掉錢就拿不回來，接著營造再把餘屋抵給下包廠商，變成每人損失一點，總好過都拿不到錢。」
「會變成這樣，也是因為當初他們太樂觀了。最早有人去跟他們談，一次想買好幾戶，出價打八折，但當時景氣好，建商捨不得賣。等到公司發現一直沒進度才回頭找人家，但對方已經去別處買了，結果就是後悔啊，真的後悔啊……」莊孟翰說，其實市場上已有不少營建換屋的案例，只是多數不會張揚，若觀察實價登錄，一些交易價格落差過大、寫著關係人交易的新成屋買賣，都有可能是其中之一。
對於不少建商在去年大舉獵地，他並不看好，因為除了超額供給，市場還有人口結構改變、稅制不利房屋買賣等兩大難題，一日不解，恐怕都難有起色，「如果看著一些數據，想說房市幾年會出現循環，那都有問題。以前基期低，所以還漲得起，現在大環境都不一樣了，而且基期高，能承接的人也有限，……如果要救房市，要探討的政策其實比一般人想像中更廣。」
