政大地政系退休教授張金鶚，擁有30餘年的房地產學界研究，過去曾在內政部營建署任職、更在前台北市長郝龍斌任內擔任1年9個月的副市長，具有中央部會、地方政府部門服務經驗。
談到近期的房市概況，他認為，台灣房地產制度不健全，政府若無法殺雞儆猴，恐怕只會讓民眾對未來房價續漲的預期心理更加確立。
市場充斥真真假假的訊息，房市淪為老鼠會
張金鶚指出，現在市場上有很多媒體報導用個案去凸顯市況熱度，比方說建案「秒殺」、「排隊」，但究竟是不是事實，還是業配文都仍需要再三求證，因為很多都是業者操作，實際去看，不見得真的有秒殺；甚至預售開價也三不五時就創新高，這也是業者說了算，不管媒體、民眾都很難進一步去核實。
他指出，之所以是個案表現，就是因為它的變動性差異很大，但市場上卻抓著「異常點」代表該區域的發展狀況，特別是房價容易因為建商品牌、區位不同而有差異；甚至部分業者也善於操作包裝，尤其建案潛銷階段先找投資客進場，靠著紅單轉來轉去賺價差，價格炒高之後才公開銷售，但背後都是一層層老鼠會堆疊起來，「很多不知道真假，市場上暈頭了一個騙一個，騙到後來，買了就變真的。」
張金鶚認為，現在市場游資太多、炒作風氣盛行，使得弄假成真的亂象越來越多，不僅都會區，就連偏遠的外圍縣市也漲勢兇猛，主要原因除了是都會區房價基期低之外，也因為都會區價格被炒高了，投資客紛紛大舉往外移。
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囤糧、囤油、囤口罩犯法，但政府卻變相鼓勵囤房
尤其房市熱的時候，許多意想不到狀況正在發生，過去預售建案常發生，業者帶著假客戶冒充是成交的買方，營造出熱銷氛圍，不僅現場價格不清楚，實際銷售情況購屋族也摸不著頭緒，少數人買不到房形成緊張感；甚至至今手法更日新月異，網路上充斥著許多買房團購群組，討論著哪裡有新案推出、潛銷期紅單何時進場，營造熱烈氣氛。
有的網路社團版主更透過社團丟出平面圖與價格，買家連門都不必出，就直接在網路預約購屋，但部分投資客組團買房在登記團購時會收取費用，從中賺取佣金；又或者是，在供給量鮮少的區域，投資客也會直接透過社群媒體成立的換約平台以及論壇通路，以加價換約方式把物件丟出來；甚至近期房價高漲，預售屋價格一變再變，不少民眾明明已經支付訂金，卻突然被建商以各種理由要求退訂。
炒房的人必須付出代價
針對市場延伸的諸多亂象，張金鶚認為，回到房地產最根本的問題，買賣市場跟租屋市場若健全，沒有作假、沒有欺騙，資訊也透明，那麼大家不會是笨蛋，交由市場機制去解決；但若是市場不健全，本來政府應該介入而不介入，就會變成壞人當道。
張金鶚強調，政府應該要想辦法讓自住跟非自住的人有不同的對待，若是炒房的人就必須付出代價，這也是為什麼他主張應調高囤房稅，因為稅制才是長期性，但現況是中央跟地方在互推皮球，稅基跟稅率幾乎都長年不動，就算動也是微幅調整，「表示政府根本沒有誠意要做這件事情，人民都看在眼裡。」
張金鶚建議，亂世用重典，政府要稽查並非困難的事情，畢竟大家都怕「查水表」，走過必留下痕跡，建議政府直接追查購屋資金來源，能有效防止套利炒作；他直言，「在台灣囤糧、囤油、囤口罩會犯法，難道囤房子就沒有問題嗎？就看政府要不要以擾亂民生物價的角度去看待這個事情。」
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政府喊打房，實際情況是老百姓根本不相信政府
隨著中央各部會喊打炒房，包括央行的選擇性信用管制出籠、內政部祭出限制預售屋及新建成屋換約轉售及炒房罰則、各地方政府響應囤房稅等，將預期對於接下來的市場有什麼變化？
張金鶚認為，大方向房價確實上漲，政府也開始回應民意祭出打房政策，像是央行目前已祭出第4波選擇性信用管制、財政部的房地合一稅2.0等，至於內政部嚴禁限制預售屋換約轉售仍有待立法院三讀通過，後續仍須觀察。
但張金鶚指出，過去像是實價登錄2.0、房地合一稅2.0都做了，結果實價登錄還是發生以低報高成交價，有某實價登錄個案，交易價格3440萬元卻登錄為7000萬元，被檢舉查獲後，法院判拘55天，但卻易科罰金5.5萬元了事，類似違法的案例都會讓民眾質疑，一是政府不一定查得到、二是即使查到也只有輕微罰則，如此一來根本沒有威嚇作用。
「老百姓心理上根本不相信政府。」張金鶚點出，就算內政部全面限制預售屋換約轉售草案最終在立法院三讀通過，但民眾質疑的是，政府真的會好好去查核嗎？究竟是玩真的還是玩假的？因此真正還是要觀察，後續的政策執行面是否能有效落實。
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房價來到相對高點，民眾買房得更審慎
面對房價攀升，青年族群間掀起「買房焦慮」；但2022年即將進入升息年，今年會是民眾買房的適宜時間點嗎？
張金鶚首先指出，若是自住用，什麼時候才是買房的時間點是個人主觀的認知，畢竟買房不是只有價格，每個人考慮的因素有很多，比方到底有沒有負擔能力、有沒有自己想要的產品等，因人而異；但若是純粹看價格，他認為現階段價格已經是相對高點，可不可以買就交由自己去判斷，「因為你的好時機，不見得是我的好時機。」
但他強調，考量買房最重要的關鍵，負擔能力絕對是第一位，假設負擔不起就不要勉強，再者，若產品不是自己想要的產品，當然也絕對不能買，因為買房子就是要買自己喜歡的，最後，自己是否真正有需求、建商好壞、區位位置等都要自己審慎思考才行。
