以高空酒吧與設計風格聞名的高雄英迪格酒店，日前傳出將在3月4日以底價29億元遭到高雄地方法院法拍，其債務人是有「迪化街大帳房」之稱的李方集團創辦人李銘松及其妻子方素蝶。不僅如此，李、方夫婦2人在淡水的1筆廢棄農舍及2筆土地也以清償債務為由，將於2月23日遭到士林地院強制執行法拍，合計一拍底價約1.45億元，成為該集團最新曝光的法拍案。
李方集團最興盛時期，至少擁有5個飯店品牌
早期從會計師事務所起家的李方集團創辦人李銘松，由於當時專做迪化街客戶生意，很早便有「迪化街大帳房」的封號，由於會計師工作，接觸不少企業家，經常遇到機會就參與投資，賺了錢就大買房地產，近10年更將眼光瞄向飯店經營，挾著觀光業景氣大好，賺進豐厚的獲利。
攤開李方集團全盛時期的飯店版圖，旗下至少擁有5個飯店品牌，包括「皇家季節酒店」、「頭等艙飯店」、「太空艙青年旅舍」、「台中李方艾美酒店」、「高雄中央英迪格酒店」等，曾有媒體預估集團興盛時期，全台共有1千間房間數，在國內飯店、旅館界占有一席之地。
事實上，李銘松在SARS疫情前後就危機入市跨進觀光產業，最早自創的飯店品牌就是「皇家季節酒店」，甚至2010年更以皇家季節酒店的名義，以18.23億元的價格打敗富邦建設和全球人壽兩家競爭對手，標下新光人壽持有的西門町寶慶路土地，2年後再用翻倍價36.8億元賣給中國信託人壽，就此一戰成名。
除了西門町寶慶路土地之外，同一年李銘松也以超過9億元買進台北市南京東路上的「和成大樓」，3年後再以16億元賣給霖園集團蔡家，大賺了一筆。一名房產人士觀察，早期李銘松夫婦擅長以商用不動產買賣、不良資產活化，先投入低成本再創造利潤回報，不炒短線，讓夫婦倆的財力大增。
飯店大亨資金壓力爆大，矛頭指向是投資台中李方艾美飯店
2013年李銘松更斥資24.6億元買下原本為台中金沙百貨的閒置大樓，陸續豪擲30餘億元投入裝修，又引進國際品牌經營管理的台中艾美酒店，當時被外界視為是李方集團將進軍高端旅館的頂級之作。
但卻未料飯店市場反轉，不僅兩岸關係生變，甚至因為疫情影響，皆讓飯店業面臨生存之戰，台中李方艾美酒店開幕時間也一延再延，最後去年4月台中李方艾美酒店就宣布暫緩籌備，在國內旅館界投下震撼彈。
據了解，台中李方艾美酒店整整投資了7年卻零進帳，原本靠著李方集團旗下各館的營收支撐，像是房價相對較高的高雄英迪格酒店，挹注台中艾美的投入資金，但偏偏去年又因碰上疫情，讓整個現金調度壓力爆開來，最後李銘松才不得不壯士斷腕。
觀察李方集團近幾年陸續出售的旗下資產，包括皇家季節酒店南西館、北市信義區商辦「天勝商務樓」、太空艙青年旅舍衡陽館，以及自家住所「一品大廈」也一併賣掉，合計套現約25億元，但至今仍無法解決資金吃緊的問題。
曾接受李方集團委託出售物件的一名商仲業者分析，李方進軍高檔飯店所投入的資金規模過大，顯然已超出負荷，加上又碰到市場轉變陷入資金缺口，「新的飯店當然都有借款，當這些貸款壓力沒有一定營收支應，貸款繳息就困難，這也是為什麼李方這幾年陸續出脫中小型規模的旅舍，但是偏偏這些部分舊旅舍先前又已經增貸，因此即便賣掉也補不了大洞。」
一名商仲業者指出，過去李方集團較擅長投資中小型飯店，不僅資金規模小且容易掌握獲利時間，但卻「越級打怪」去投資一個投資金額高的台中艾美酒店，加上又有兩岸關係冷卻及疫情的影響，「當然投資就會回收無望」。
他指出，一般投資飯店經營不外乎是走「輕資產」，比方說是持有國際品牌，再向房東承租土地，僅著重經營管理，但李方集團投資台中艾美酒店則屬於「重資產」，包括不動產、裝修皆由自己著手，「造成（台中艾美酒店）都還沒開始開業，又把其他舊案拿去增貸來養這個案，最後資金出問題，才會連環爆。」
高雄英迪格酒店底價29億，一拍脫手機會渺茫
回到在3月4日被法拍的高雄中央公園英迪格酒店這一案，根據法拍資訊揭露，李方引進洲際飯店集團進駐經營英迪格酒店，協議握有12年的免付租金使用權，換句話說，基於買賣不破租賃原則，接手者屆時若進場將會面臨12年沒租金的情況。
一名市場人士指出，「假設我是純投資人的角度，不可能會進場，因為這12年很可能都不會有租金，那麼投資就不會有意義，這將會是未來接手的買方很大一個考量點。」
寬頻房訊發言人徐華辰也表示，先不論一拍價格是否符合市場行情，由於飯店本身就是屬於特殊性產品，但重點是目前受到疫情影響，觀光商旅客驟減之下，英迪格酒店在這個時間點被法拍，以目前的市況，即便是同業有興趣接手，都會以最高標準、精打細算去做考量，「至少應是會等到後面一點的拍次再伺機出手」。
至於李方創辦人夫婦最新曝光的淡水區法拍案，一筆為位於石頭埔的廢棄農舍，另外兩筆則是土地，但根據查封筆錄所記載，有部分土地遭到第三人占用，目前債務人已起訴拆屋還地，現正調解當中，也就是說，有關第三人占用部分並未獲得解決，加上地理位置也較偏遠，預期都會影響投標人的投標意願。
